Der "gekaufte" Eigenbedarf - unzulässig ?
von , veröffentlicht am 13.08.2021Der Klassiker eines mietrechtlichen Mandates: Der Eigentümer verkauft sein an Mieter M seit langem vermietetes Haus an V, der, kaum dass er im Grundbuch eingetragen ist, dem Mieter M wegen Eigenbedarfs kündigt. V möchte nun selbst in das Objekt einziehen.
Während die bislang ganz h.M. dieses Vorgehen des "gekauften" Eigenbedarfs grundsätzlich für möglich und zulässig erachtet und Nachteile des Mieters M über Härtegründe gem. § 574 BGB zu lösen versucht, ein Verstoß wegen Rechtsmissbrauchs nur in ganz seltenen Ausnahmefällen in Betracht kommen soll, gibt es nun dazu eine neue Entscheidung des AG Charlottenburg, die durchaus Aufsehen erregt. Das AG nimmt bei einem langjährigen Mieter in diesen Fällen stets Rechtsmissbrauch an und weist die Räumungsklage wegen Verstoßes der Kündigung gegen § 242 BGB ab (Urt. v. 15.3.2021, 237 C 234/20), WuM 2021, 375.
Diese Rechtsauffassung ist m.E. mit der grundgesetzlich verankerten Eigentumsgarantie des Art. 14 I GG nicht vereinbar. Der Erwerb von Eigentum zum Zwecke der Nutzung durch den Erwerber selbst ist denknotwendig Kernbestandteil des Schutzbereichs des Grundrechts. Seine Ausübung kann generell nie rechtsmissbräuchlich sein. Rechtsmissbrauch kommt in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht - wenn etwa der Käufer dem Mieter zugesichert hat, ihn nicht kündigen zu wollen und es dann doch tut. Im Übrigen aber sind diese Fälle über die im Rahmen des § 574 BGB gebotene Abwägung zu lösen - und auch abhängig dann von den Einzelfällen (man denke nur an den Käufer, der eine Familie mit vielen Kindern hat und als Mieter auf dem Wohnungsmarkt keine Chance hatte , dort eine Wohnung zu mieten).
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34 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenIch teile Ihre Auffassung. Solche "Judikate" haben mit Recht nichts mehr zu tun, sondern sind Politgefälligkeitswillkür.
Mit dem (von Siebert entwickelten und aus der Nazi-Justiz stammenden, damals gegen Juden gerichteten) Begriff des "Rechtsmissbrauchs" nimmt sich heute jeder Richter umstandslos das weidlich ausgenutzte Recht zur Gesetzesentbindung.
Sorry, aber das geht gar nicht.
Der Hinweis auf den angeblich aus der "Nazi-Justiz" stammenden Begriff des Rechtsmissbrauchs meine ich.
1. Der wurde schon im römischen Recht gebraucht.
2. Soll der Bezug auf die "Nazi-Justiz" und dessen Anwendung gegen die Juden das damit angerichtete Unrecht mit dem besprochenden Urteil vergleichen.
Billiger rhetorischer Trick.
Wäre es ein "Argument", dass etwas aus der Nazi-Zeit stammt? Bekämpfen Sie also auch § 3b EStG ? Vgl. VO von Nov. 1940. - Und weiter: was wäre gegen einen "Vergleich" mit NS-Methoden einzuwenden? Es stellt eine politpropagandistische Engführung dar, NS nur in bezug auf Juden zu betrachten. Zu NS hat auch gehört, dass mein Großonkel wegen Kampfes gegen die NS ( = später SPD, Linke, FDP, CDU, Grüne ) Zerschlagung von Konfessionsschulen drangsaliert wurde, vgl. Schorn, Die Richter im Dritten Reich, Frankfurt 1959, S. 723 f. dort zu "Heesing". - Und wenn wir schon bei heut-zeitgeistiger Politpropaganda sind - wer sich symbolisch auf einen Davidstern "Ungeimpft" schreibt - was sagt uns diese Anspielung? Der gemerkelte Hass- und Hetzterror faselt von einer "Verharmlosung" jener NS-Verbrechen, und Freislerartighörige "Staatsanwälte" und ggf. sogar Richter scheinen dem zu folgen. Logisch ebenso nahe liegt die Beurteilung, dass die Verbrechensintensität der NS-Rassenverfolgung überhaupt nicht geleugnet werden soll, wohl aber die heutige Verfolgung und Benachteiligung eben als auch besonders schwer - grundrechtsverletzend - eingestuft werde. Diese Wertung ist eine Meinung - aber Freiheit dazu ist ja gemerkelt begrenzt. Das heißt - GESAGT hat sie, wer seine Meinung äußere, habe in "diesem unserem Lande" nichts zu besorgen, keine Nachteile. Na ja.
What?
Naja, "gemerkelt" ist jedenfalls n geiles Verb, auch, WE. ich nicht weiß, was es bedeuten soll. :))
1. Der Begriff "Rechtsmissbrauch" wurde mit Sicherheit schon deshalb nicht im römischen Recht gebraucht, weil er deutsch ist und im römischen Recht kein Deutsch gesprochen wurde. Sieberts Schriften „Verwirkung und unzulässige Rechtsausübung“ aus dem Jahr 1934 und „Vom Wesen des Rechtsmißbrauchs“ aus dem Jahr 1935 waren erklärte Mittel zum Ziel der „völkischen Rechtserneuerung“ der Nazi-Juristen. Dass sich der so schön gesetzesentbindende "Rechtsmissbrauch" in unser Recht fortgeerbt hat, nimmt ihm nicht seine dunkle Herkunft.
2. Dieser Bezug auf die "Nazi-Justiz" vergleicht nicht das gegenständliche Urteil mit dem Schicksal der Juden, er vergleicht nur die gleiche juristische Vorgehensweise, die das Ziel hat, sich ungeliebter gesetzlicher Fesseln zu entledigen und nur noch "moralisch" oder zeitgeistig völlig ungebunden aus dem Vollen schöpfen zu können, damals so und heute eben so. Ihr Vorwurf des "billigen rhetorischen Tricks" ist ein billiger rhetorischer Trick.
1. Der Begriff "Rechtsmissbrauch" wurde mit Sicherheit schon deshalb nicht im römischen Recht gebraucht, weil er deutsch ist und im römischen Recht kein Deutsch gesprochen wurde. Sieberts Schriften „Verwirkung und unzulässige Rechtsausübung“ aus dem Jahr 1934 und „Vom Wesen des Rechtsmißbrauchs“ aus dem Jahr 1935 waren erklärte Mittel zum Ziel der „völkischen Rechtserneuerung“ der Nazi-Juristen. Dass sich der so schön gesetzesentbindende "Rechtsmissbrauch" in unser Recht fortgeerbt hat, nimmt ihm nicht seine dunkle Herkunft.
2. Dieser Bezug auf die "Nazi-Justiz" vergleicht nicht das gegenständliche Urteil mit dem Schicksal der Juden, er vergleicht nur die gleiche juristische Vorgehensweise, die das Ziel hat, sich gesetzlicher Fesseln zu entledigen und nur noch "moralisch" oder zeitgeistig ungebunden aus dem Vollen schöpfen zu können, damals so und heute eben so. Ihr Vorwurf des "billigen rhetorischen Tricks" ist ein billiger rhetorischer Trick.
Meega, also heißt dass, dass sämtliche Konstrukte, Rechtssätze, Grundsätze, die unsere Rechtsordnung allein von "den Deutschen" entwickelt und sich nicht aus zuvor bestehenden Rechtsordnungen entwickelt haben?
Geil, m)
Und nochmal: die Bezugnahme auf die Nazi-Rechtsprechung ist sowas von daneben.
Ich wüßte nicht, dass sich Sieberts Ziel der „völkischen Rechtserneuerung“ aus dem römischen Recht oder sonst zuvor bestehenden Rechtsordnungen entwickelt hätte.
https://de.m.wikipedia.org/wiki/Treu_und_Glauben
Wir können also die ganze Juristerei aufgeben und nur noch nach "Treu und Glauben" und "Rechtsmissbrauch" urteilen. Toll! So stelle ich mir den Rechtsstaat vor, wenn zwar auch den Rechtsstaat nach polnischem, ungarischen, belarussischen oder russischen Zuschnitt, aber immerhin. Einige Leute schätzen und schätzten das bekanntlich ohne ins Nachdenken zu geraten.
Thematisiert war der BEGRIFF - nicht die rechtssystematische Zuordnung der Verwendung oder Analyse. Aber danke für die Literaturhinweise, ich werde das studieren. Dem ersten Anschein nach harmoniert Sieberts Argumentationsrichtung gerade auch mit dem Amtseid des Grundgesetzes: Artt. 56, 64 GG: "Wohl des DEUTSCHEN Volkes". Aber das muss ich näher nachprüfen.
Sorry, Typo:
*die unsere Rechtsordnung bilden
sollte das heißen
Man mag die Entscheidung des AG Charlottenburg kritisieren, aber Ihre Aussage, das Gericht habe "die Räumungsklage wegen Verstoßes der Kündigung gegen § 242 BGB" abgewiesen, ist offensichtlich unrichtig, was für diejenigen, die die Begründung kennen, leicht ersichtlich ist. Die Klageabweisung beruht darauf, dass das Gericht den Vortrag des Klägers hinsichtlich des Eigenbedarfs für nicht glaubhaft erachtet hat. Die weiteren Ausführungen zu § 242 BGB erfolgten "[n]ur vorsorglich und ergänzend" (und damit sicherlich unter Verstoß gegen § 313 III ZPO).
Im Übrigen fechten Ihre Ausführungen zum Kernbereich von Art. 14 I 1 GG die beiläufig geäußerte Rechtsauffassung des Gerichts nicht an. Sie haben sicher Recht, wenn Sie behaupten, der Erwerb von Eigentum zum Zwecke der Nutzung durch den neuen Eigentümer gehöre "denknotwendig" zum Kernbestandteil der Eigentumsgarantie. Das ist aber kaum mehr als eine Tautologie und wird vom AG auch an keiner Stelle in Frage gestellt. Denknotwendig zur Eigentumsgarantie gehören sicher auch zulässige Schrankenbestimmungen, und diese werden immer mehr oder weniger intensiv die näheren Modalitäten einer zulässigen Nutzung des Eigentumsobjektes festlegen. Im Rahmen der Eigenbedarfskündigung findet daher auch nur ein qualifizierter Nutzungswunsch Gehör, ohne dass dies den Kernbereich von Art. 14 I 1 GG in Frage stellt. Die Entscheidung des AG präzisiert in dem streitgegenständlichen Fall die Grenzen des qualifizierten Nutzungswunsches für die Fälle, in denen ein Neueigentümer sehenden Auges eine unbefristet vermietete Wohnung erwirbt. Man mag daran zweifeln, ob § 242 BGB in diesem Fall eine ausreichende Grundlage darstellt. Eine Überschreitung des privilegierten Kernbereiches von Art. 14 I 1 GG vermag ich allerdings beim besten Willen nicht erkennen.
Vielen Dank für diesen Beitrag. Als obiter dictum habe ich allerdings die dortigen Ausführungen nicht verstanden - so wird auch das Urteil in den redaktionellen Beiträgen etwa in der LSK des Beckverlags ausschließlich unter dem von mir erörterten Aspekt zusammengefasst.
Ihre Ansicht zu Art. 14 I GG teile ich so nicht. Ich wäre bei Ihnen, wenn schon der Nutzungswunsch "nicht glaubhaft" geltend gemacht worden wäre (also eher unschlüssig bzw. nicht überzeugend nach Anhörung des Vermieters im Rahmen des § 141 ZPO). Darum geht es aber nicht - es geht ja um die die unterstellte Bejahung des Nutzungswunsches, die dann sogleich im Rahmen schon der Inhaltsbestimmung über § 242 wieder ausgeschlossen wird. Das halte ich dogmatisch für schwierig. §§ 573, 574 BGB stellen die Inhalts- und Schrankenbestimmungen dar, die der Gesetzgeber entsprechend definiert hat, § 903 BGB einschränkend.
Im Übrigen s. zur h.M. nur BeckOK-Siegmund, § 573 Rn 55 mwN.
Aus WuM 2021, 375: "Denn das Mietverhältnis des Klägers mit der Beklagten zu 1) ist durch seine Kündigungen vom 9.12.2019 und 21.10.2020 nicht wirksam gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet worden mit der Folge, dass beiden Beklagten noch ein Recht zum Besitz an der Wohnung gem. § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB zusteht.
[...es folgt die Beweiswürdigung...]
Nur vorsorglich und ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die klägerischen Kündigungen auch für rechtsmissbräuchlich und deswegen für unwirksam zu erachten wären.
[...es folgt die Rechtsansicht auf Grundlage von § 242 BGB...]"
Die Zusammenfassung aus der LSK liegt mir nicht vor, aber aus dem obigen Zitat meine ich hinreichend deutlich entnehmen zu können, dass die Ausführungen des AG zu § 242 BGB in der Entscheidung nur hilfsweise enthalten sind. Sei's drum, aber es relativiert ein wenig deren Tragweite. Ich würde es eher als Testballon ansehen.
Zu Art. 14 I 1 GG: Ich habe Sie so verstanden, dass sie die Ansicht vertreten, eine Verschärfung der Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung in der Weise, wie sie das AG über § 242 BGB zu konstruieren versucht, sei schlechterdings nicht mit Art. 14 I 1 GG vereinbar, da Sie den Kernbereich der Eigentumsgarantie verletzt sehen. Damit wäre dann aber auch eine entsprechende Gesetzesinitative nur schwer zu rechtfertigen. Gegen diese Implikation wendet sich mein obiger Kommentar; den Kernbereich sehe ich bei einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage nicht als verletzt an.
Ihnen folgen kann ich wohl hinsichtlich Ihrer Bedenken, ob § 242 BGB für eine derartige Beschränkung eine hinreichende gesetzliche Grundlage darstellt. Dies würde ich auch bezweifeln; die Interpretation des AG dürfte hier etwas zu forsch sein.
Nur eines noch: Der Umfang des von Art. 14 I 1 GG geschützten Sachbereiches ermittelt sich nicht anhand § 903 BGB, sondern aus einer Gesamtschau der privat- und öffentlich-rechtlichen Normen betreffend das Eigentumsobjekt (BVerfGE 58, 300, 335). Das mag kleinlich klingen, ist aber durchaus folgenreich für den verfassungsrechtlichen Maßstab von Inhalts- und Schrankenbestimmungen.
Aus der bisherigen Debatte fällt mir auf: Frau Kriesels Vorhalt eines "Verstoßes" gegen § 313 III ZPO würde, wäre ZPO dort anwendbar, gerade auch für das sog. NPD-Urteil des BVdrfG gelten: da nach Begründung 2 das Verbot schon mangels effektiver Wirkung ausgeschlossen sei, komme es auf die Frage nach 1 ( verfassungswidrige Ziele?) gar nicht an. So in der Tat. Das BVerfG hat aber anscheinend den tiefen Drang empfunden, eine Klatsche auszuteilen. Hier im Charlottenburger Fall liegt es so, dass man wohl von einer Hilfsbegründung auszugehen hat - ein mW durchaus anerkannter Argumentationsweg. Der Referendar stünde vor der Frage, ob er im Votum dann überhaupt eine Sachverhaltsermittlung, ggf. Beweisaufnahme, vorschlagen sollte. Der Anwalt des Unterlegenen tut gut daran, zur Begründung einer Berufung sich auch mit der Rechtsfrage auseinanderzusetzen.
In der Sache nehme ich wahr, dass es einige sog. "Rechts"-Bereiche gibt, die mit Recht und Gerechtigkeit - in Abgrenzung zu willfähriger Geneigtheit zum Pöbel - nix mehr zu tun haben. Breitflächtig das sog. Arbeits-"Recht", Wohnungsmiet-"Recht" , Kauf- und Verbraucherschutz-"Recht".
Nun, sehr geehrte Frau Kriesel: bei Einführung der Eigenbedarfsklausel wurde lebhaft dargetan, dass dies als Eingrenzung des Mieterbegünstigungswesens dem verfassungsrechtlich gebotenen Eigentumsschutz entspreche. Ich erinnere mich, ohne die Stelle jetzt zu finden, eines Einleitungsaufsatzes des BMinJ Vogel in NJW. Sogar der heutige Tatbestand des § 573 II Nr. 2 BGB stellt nur auf "Vermieter"-Eigenschaft ab. Verkoppelt ist sie mit dem Eigentum doppelt: Meist ist regulär der Vermieter auch Eigentümer. Wie § 566 ff. BGB erweisen, wird dort zugunsten (!!) des Mieters an die Veräußerung, also den Übergang des Eigentums, auch der Übergang der Vermietereigenschaft geknüpft. Tatbestandlich knüpft § 573 II Nr 2 BGB NUR daran an. Im Moment des Kündigungsausspruchs HAT der Vermieter Eigenbedarf. NUR darauf kommt es gesetzlich an. - Wollte man gewisse Vorgehensweisen aus Thüringen übernehmen, so läge Anzeige, Verfolgung und Durchsuchung wegen Rechtsbeugung nahe.
Worauf wollen Sie hinaus? Und was hat es mit "Mieterbegünstigungswesen" auf sich?
Herr Kollege Dr. Peus spielt auf den Fall des Weimarer Familienrichters an.
Ja, das konnte ich gerade auch noch so interpolieren. Aber was das mit meinem Kommentar zu tun hat oder auch nur mit der Entscheidung des AG, bleibt bestenfalls nebulös.
Verehrte Rechtshostoriker,
Art. 2 ZG Schweiz 1907:
2Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.
Usus abusu non tollitur.
§ 226 BGB 1900.
Huuhuhu, wo und wann die Nazis so alles gewütet haben!
Mal abgesehen von den Fragen der einfachgesetzlichen Umsetzung:
Eigentum ist in unserer Zeit zu einer Religion geworden. Das (Im)mobiliareigentum steht so ziemlich über allem. Interessen der Allgemeinheit - z.B. Mietendeckel, Mieterinteressen bei Eigenbedarfkündigung, wenn die Wohnung sehenden Auges vermietet erworben wird - werden geringer gewichtet.
Zwingende Gründe gibt es dafür nicht.
Das belegt die Rechtsordnung an anderer Stelle, wenn etwa Urheberrechte 70 Jahre post mortum enden. Auch Patent- und andere immaterielle Schutzrechte können nicht über Generationen vererbt werden. Anders das Immobiliareigentum. Die Argumente, die im Bereich immaterieller Schutzrechte vorgebracht werden, haben immer Interessen der Allgemeinheit im Blick. So soll etwa der Monopolisierung absoluter Rechte entgegen gewirkt werden, die Allgemeinheit soll an den Früchten geistig Schaffender teilhaben, die Kunst muss auf Werke der Vergangenheit zurückgreifen können ohne dafür zu zahlen usw. Wo stünden wir, wenn wir den Erben J.S. Bachs jedes mal das Weihnachtsoratorium vergüten müssten.
Das sind alles vernünftige Erwägungen.
Versucht man sie etwa auf das Immobiliareigentum zu übertragen - dann ist was los... Etwa das immobiliareigentum 70 Jahre post Mortum auf die Allgemeinheit zu übertragen, gerne gegen Entschädigung (anders als im UrhR), um so eine nicht wirtschaftlich orientierte Teilhabe der Bevölkerung an Wohnungen im schönen Charlottenburg zu gewährleisten.
Eigentum und Schrankendogmatik sind kristalliserte, gehärtete Wertentscheidungen.
Kritik am AG Charlottenburg kann gerne wegen subjektiven Interessen geübt werden. Man kann sagen, das Ergebnis der Entscheidung „passt mir“ oder „es passt mir nicht“. Sollen die alten Mieter aus einem Kiez doch verschwinden, sie werden einen neuen finden. Oder sieht man das anders. Beides legitim - keine Sicht zwingend, aber benennen muss man es und sich darüber klar sein, dass es ausschließlich um Wertentscheidungen geht. Schranken„dogmatik“ kleidet das alles dann in schöne Worte.
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O, Herr Morello, ich habe ab 1990 die Folgen sozialistischer Wohnungs-"Wirtschaft" in und um Dresden lebhaft wahrgenommen!
Man kann nicht ernsthaft bestreiten, dass in der Kündigung des Wohnraums wegen Eigenbedarfs unzulässige Rechtsausübung liegen kann, so z.B. wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben oder fingiert ist und tatsächlich aber nicht besteht. Zum Meinungsstand ausführlich BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14.
https://openjur.de/u/763800.html
Man könnte mit einem Teil der Rechtsprechung und Literatur das Kündigungsverhalten des Vermieters an der so genannten "Bedarfsvorschau" messen und daraus die Beurteilung der Widersprüchlichkeit herleiten. Möglicherweise könnte der Neuvermieter und Neueigentümer die "Bedarfsvorschau" des Altvermieters und Alteigentümers übernehmen und daran gebunden sein (Kauf bricht Miete nicht). Doch kann das allenfalls Mietverträge von bis zu fünf Jahren betreffen und gilt gerade nicht "bei einem langjährigen Mieter" ("Das AG nimmt bei einem langjährigen Mieter in diesen Fällen stets Rechtsmissbrauch an und weist die Räumungsklage wegen Verstoßes der Kündigung gegen § 242 BGB ab (Urt. v. 15.3.2021, 237 C 234/20), WuM 2021, 375.").
Nun ja, Herr Kolos , die Begriffe Prozessbetrug ( wie auch Eingehungsbetrug) sind altbekannt. - "Bedarfsvorschau" war mir bislang unbelannt - BGH hat dazu wohl Febr, 2015 näheres ausgeführt, VIII ZR 154/14. - Mittlerweile sind es mehrere Komponenten,die eine früher betriebene Vermögensvorsorge für zB FReiberufler durch Mietwohnungsbau ausschließen.
Herr Peus, zur "Bedarfsvorschau" aus BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14, Rn. 24, 25:
"aa) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung entspricht zwar einer in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum weit verbreiteten Meinung, die vom Vermieter, der einen unbefristeten Mietvertrag abschließen will, verlangt, eine vorausschauende Prüfung über das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs anzustellen (so genannte "Bedarfsvorschau"), wobei meist in Anlehnung an die nach altem Recht bei Zeitmietverträgen geltende Höchstfrist (§ 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF) auf einen Bedarfszeitraum von fünf Jahren abgestellt wird.
Dabei soll nach einer - vorwiegend in der Instanzrechtsprechung vertretenen - Auffassung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters schon dann vorliegen, wenn der bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf lediglich eine bloße Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände bei vorausschauender Planung hätte in Betracht ziehen müssen (LG Wuppertal, WuM 1991, 691 f.; LG Hamburg, NJW-RR 1993, 80; NJW-RR 1994, 465, 466; LG Paderborn, WuM 1994, 331 f.; LG Gießen, WuM 1996, 416 f.; LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Ulm, DWW 2008, 387, 388; LG Göttingen, Urteil vom 8. Juli 2009 - 5 S 54/08, BeckRS 2010, 18173; LG Lüneburg, ZMR 2012, 357; OLG München, WuM 2009, 359 unter Bezugnahme auf AG Erding, WuM 2009, 358, 359; AG Winsen, WuM 2006, 622, 623; wohl auch BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2014, § 573 Rn. 67)."
Genau an diese Entscheidung habe ich auch gedacht - wenn es rechtsmissbräuchlich ist, bei absehbarem Eigenbedarf eine Wohnung unbefristet zu vermieten, wie kann es dann nicht rechtsmissbräuchlich sein, bei absehbarem Eigenbedarf eine unbefristet vermietete Wohnung zu erwerben?
In die Eigentumsgarantie greift das m.E. nicht mehr ein, als das im Mietrecht sonst auch geschieht - genau genommen noch weniger, denn das erworbene Eigentum ist ja von vornherein rechtlich durch den Mietvertrag belastet. Es steht jedermann frei, eine unvermietete Wohnung zu erwerben, wenn man sie zum Eigenbedarf erwirbt.
Nun, der BGH hat die sog. "Bedarfsvorschau" als Verpflichtung gerade abgelehnt. Und gegen Herrn Jlussi: da ist der Abschluss des Mietvertrages ggf. sittenwidrig. Wir hier reden aber von a) Eigentumserwerb b) Kündigung wegen des gesetzlich als "insbesondere"-Grund anerkannten Eigenbedarfs. - Mit der dortigen Erwägung kann ich sagen: dem Mieter steht es wie jedermann frei, eine anderweitige Wohnung anzumieten.
Bei der vom BGH verworfenen Bedarfsvorschau geht es um die Ermittlung eines eventuellen zukünftigen Eigenbedarfs. Das ist ja gerade nicht der Fall, wenn man eine vermietete Eigentumswohnung zur Eigennutzung erwirbt, sondern in diesem Fall ist der Eigenbedarf bereits beim Erwerb vorhanden.
Für den Fall, dass die Eigenbedarfskündigung beim Abschluss des unbefristeten Mietvertrags bereits ernsthaft erwogen wurde, nimmt der BGH die Rechtsmissbräuchlichkeit ja gerade doch an. Das ist gerade keine Bedarfsvorschau. Ich habe in diesem Thread hier noch kein Argument gelesen, warum dem gegenüber der Erwerb einer vermieteten Wohnung gerade mit der Absicht, Eigenbedarf alsbald anzumelden, anders zu behandeln wäre.
Doch, Herr Jlussi: es ist eben nicht der Abschluss eines Mietvertrages. Der Eigentumserwerb ist auch kein Rechtsgeschäft MIT dem Mieter, bei dem Treu und Glauben gegenüber dem MIETER zu beachten wäre.
Sie kennen aber schon den § 566 I BGB, oder? Danach tritt der Erwerber "anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein". Und wenn zuvor sich aus dem Mietverhältnis die Pflicht zur Bedarfsvorschau ergab, dann hat Ihr Vorredner zumindest den Wortlaut auf seiner Seite.
Nun, also wenn der Voreigentümer laut BGH KEINER besonderen Bedarfsvorschaupflicht unterlag, so erst recht nicht der neuerwerber. "Aus dem Mietverhältnis" dürfte es ohnehin kaum stammen , wenn überhaupt eher aus dem ursprünglichen Abschluss.
Die Lösung wäre, dass man die Eigenbedarfskündigung abschafft oder nach Verkauf lange Ausschlussfristen einführt z.B. 10 Jahre (ähnlich bei Umwandlung, dort aber müssten die Fristen auch länger sein) das müsste natürlich der Gesetzgeber regeln, wäre m.E. interessengerecht (niemand muss eine vermietete Wohnung/Haus kaufen) und würde der hohen Missbrauchsanfälligkeit (subjektive Wertung nach ein bischen Mietsachen) begegnen. So wie es jetzt geregelt ist, finde ich die Eigenbedarfskündigung zu vermieterfreundlich.