Schönheitsreparaturen und kein Ende - LG Berlin, Urt. v. 2.5.2018, 18 S 392/16 auf dem Weg zum BGH

Irgendwann vor einigen Monaten war gefühlt etwas "Ruhe eingekehrt" zum leidigen Thema Schönheitsreparaturen. Allerdings erweckte der BGH bereits vor einigen Wochen das Thema wieder aus dem "Schönheitsschlaf", als er mit Urteil vom 22.8.2018 (VIII ZR 277/16) verkündete, eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel bleibe auch unwirksam, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. 

Nun aber wird ein anderes Thema den VIII. Senat erreichen: was ist mit dem Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen im Falle der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel?

Im vom LG Berlin (Urt. v. 2.5.2018, 18 S 392/16) entschiedenen Fall war - die Vorinstanz hatte dies unzutreffend beurteilt - die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, der Mieter verklagte den Vermieter auf Zahlung von 7.312,78 Euro wegen durchzuführender Malerarbeiten und beruf sich wie üblich auf das Gesetz, nämlich § 535 I 2 BGB und den entsprechenden Instandsetzungsanspruch. Bei Einzug befand sich die Wohnung in einem unrenovierten Zustand; dieser hatte sich während der Mietdauer noch weiter verschlechtert.

Die Unwirksamkeit der Klauseln führt nun aber nach Ansicht des LG Berlin nicht dazu, dass die entstandene Lücke im Vertrag durch die ergänzende Vertragsauslegung nach den dann einschlägigen "Füllnorm" § 535 I 2 BGB zu schließen sei. Die "Lückenfüllung" könne nicht zu einer Verbesserung des Zustands im Vergleich zum Einzugszustand führen.  Vielmehr seien beide Vertragsteile dazu berechtigt, Schönheitsreparaturen durchzuführen, der Vermieter könne dazu aber nur verpflichtet werden, wenn die Voraussetzungen des § 555a BGB einschlägig seien. Ein Fall der Instandsetzung läge aber nicht vor. Das LG Berlin argumentiert mit der "Verkehrsüblichkeit" der Durchführung der Malerarbeiten durch den Mieter, der typischerweise davon ausgehe, er sei während der Mietzeit für den Dekorationszustand der Wohnung zuständig.  Dies würde den gegenseitigen Interessen und Vorstellungen entsprechen.

Auch sei der Vermieter nicht einmal verpflichtet, den zu Vertragsbeginn vorhandenen Zustand (unrenoviert, aber besser als heute) wieder herzustellen. Auf graduelle Verschlechterungen komme es nicht an. Akzeptiere der Mieter mit dem Einzug den unrenovierten Zustand als "vertragsgerecht", so scheide ein Anspruch des Mieters auf Durchführung (jeglicher) Renovierungsarbeiten aus. Erst bei einer "verkommenen" (so das LG wörtlich) Wohnung wäre es anders; dann seien Schönheitsreparaturen auch erforderlich, um Substanzschäden vorzubeugen. Dafür aber sei im vom LG entschiedenen Fall nichts ersichtlich.

Die Entscheidung hat für die Praxis erhebliche Bedeutung. Bislang war es üblich, im Falle der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln nach einer gewissen Abnutzung der Wohnung einen Kostenvoranschlag einer Malerfirma einzuholen und den Vermieter zur Zahlung des Betrags aufzufordern, wenn er sich weigerte, die Arbeiten durchzuführen. Diese Praxis wird nun mit Vorsicht zu händeln sein. Jedenfalls bei unrenoviert übergebenen Wohnraum ist der Vorschlussanspruch kein Selbstgänger mehr. Mit Spannung wird die Entscheidung des BGH dazu erwartet werden können: Revision ist zugelassen und eingelegt zu BGH VIII ZR 163/18.

Nach meiner Meinung stellt das LG zutreffend darauf ab, dass eine Verbesserung des Zustands der Wohnung durch die Schönheitsreparaturen kein "Automatismus" im Falle der unwirksamen Klausel sein darf. Der vertragsgemäße Zustand ist der Zustand bei Einzug. Der Vermieter schuldet keine Verbesserung des (unrenovierten) Zustands. Ob es allerdings richtig ist, dass erst bei einer "verkommenen" Wohnung wieder die Pflicht zum Streichen des Vermieters einsetzt, erscheint zweifelhaft.  Das LG argumentiert hierzu mit einem überholten Urteil des VIII. Senats aus dem Jahre 1987 (VIII AZR 9/86, BGHZ 101, 253ff). Maßgeblich muss die Sollbeschaffenheit, also der Standard zur Zeit der Überlassung sein. Die Aufrechterhaltung dieses Standards schuldet der Vermieter bei weiterer Abnutzung wieder, meist also nach Jahren.

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