Betriebskosten und ergänzende Vertragsauslegung

Bei beendetem Mietverhältnis kann der Mieter die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) ohne praktische Bedeutung bliebe (BGH v. 9.3.2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c).

Diese ergänzende Vertragsauslegung hat das Kammergericht soweit gedehnt, dass selbst die Vorauszahlungen zurückgefordert werden können sollten, die in Abrechnungsperioden geleistet worden waren, für die der Abrechnungsanspruch bereits verjährt war (KG v. 22.3.2010 - 8 U 142/09, GE 2010, 764 = ZMR 2010, 600 = GuT 2010, 200).

Dazu hat der BGH klargestellt, dass der Rückforderungsanspruch nicht für solche Perioden geltend gemacht werden kann, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war (BGH v. 26.9.2012 - VIII ZR 315/11). Denn insoweit hatte der Mieter die Möglichkeit, ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Hat er davon Gebrauch gemacht, entfällt das Zurückbehaltungsrecht erst mit Vorlage der (formell wirksamen) Abrechnung. Mithin beschränkt sich der Rückforderungsanspruch auf Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist nach Mietende abläuft.

Da hätte man auch selbst drauf kommen können.

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