BGH warnt vor Vertrauen in seine (mietrechtlichen) Entscheidungen
von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 26.03.2008Sind am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, kann der Vermieter keine Durchführung verlangen. In dieser Konstellation greifen die sog. Abgeltungsklauseln, die den Mieter zur Beteiligung an den Kosten einer künftigen Renovierung verpflichten, wobei sich die Höhe der Beteiligung an seiner Abnutzung orientiert. In jüngster Zeit hat der BGH die Wirksamkeit derartige Klauseln an den strengen Maßstäben des Transparenzgebotes gemessen. Danach müssen Klauseln klar und verständlich formuliert sein. An diesen Anforderungen ist erneut eine Klausel gescheitert, weil darin ohne nähere Erläuterung auf ein "angelaufenes Renovierungsintervall" verwiesen wurde (BGH v. 5.3.2008 – VIII ZR 95/07).
Laut Presseerklärung des BGH Nr. 44/2008 wird in der Entscheidung hervorgehoben, dass sich der Vermieter/Verwender zur Durchsetzung der Klausel nicht auf Vertrauensschutz berufen könne, weil in früheren Entscheidungen ähnliche Abgeltungsklauseln durch den BGH nicht beanstandet wurden. Denn der Verwender von Klauseln müsse stets damit rechnen, dass sich auch die höchstrichterliche Rechtsprechung ändert.
Vorschlag: statt des Verkündungstermins sollten die Entscheidungen des BGH ein Haltbarkeitsdatum angeben.
Trotzdem: die Entwicklung von (wirksamen) Klauseln zu Schönheitsreparaturen ist kein Glücksspiel. Denn mittlerweile hat der BGH durch eine Vielzahl von Urteilen die maßgeblichen Grundsätze herausgearbeitet, die der Praxis die notwendige Sicherheit verleihen. Danach sollte zur Renovierungspflicht an sich nichts weiter geregelt werden, als dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Die Abgeltungsklausel fällt dann etwas länger aus, weil sie ohne Berechnungsbeispiele nicht ausreichend transparent ist (vgl. BGH v. 26.9.2007 - VIII ZR 143/06, NZM 2007, 879).
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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2 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenGerade die höchstrichterliche Rechtsprechung zum Mietrecht ist eine tickende Zeitbombe: Egal für wen sie sich freundlich zeigt. Häufig sind weit verbreitete Klauseln betroffen. Hier sollte darüber nachgedacht werden, ob nicht mit größter Behutsamkeit vorgegangen werden könnte(Stichwort: Geltungserhaltende Reduktion).
Ob und inwieweit die in den letzten Jahren vom BGH herausgearbeiteten Kriterien zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln beispielsweise noch in zehn Jahren gelten wird man sehen; dies auch vor dem Einfluss des EU-Rechts. Für die tägliche Beratungspraxis muss nach wie vor gelten dass es insbesondere im Mietrecht Vertrauensschutz nicht unbedingt gibt; dies gilt übrigens auch für die Frage der Bindung der Berufungskammern an die BGH-Rechtsprechung (bekanntlich lassen im wesentlichen nur weniger Berufungskammern - Berlin z.B. - Revisionen zu). Das LG Lübeck etwa ist in einer neueren Entscheidung der Rechtsprechung des BGH zur Wohnflächenabweichung (10% etc) im Ergebnis nicht gefolgt; die Entscheidung des BGH vom 25.10.2006 zur Zurechenbarkeit des Beratungsverschuldens des Mietervereins ist bei den Amts- und Landgerichten oft noch immer unbekannt; die Beispiele lassen sich fortsetzen. Vorsicht ist also angebracht - aller Orten.