Die Bedeutung von Betriebskostenspiegeln

Immer wieder wird Vermietern entgegengehalten, ihre Betriebskosten seien zu hoch. Oftmals, insbesondere bei Kosten des Hauswarts und der Hausreinigung, wird dabei auf Betriebskostenspiegel verwiesen. Diese werden bevorzugt vom Deutschen Mieterbund (DMB) und seinen Organisationen (z.B. Mieterverein Köln) herausgegeben.

Die Werte aus diesen Übersichten haben in einem gerichtlichen Verfahren keinen Wert. Der Mieter muss, um einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftklichkeit zu begründen, ein konkretes Angebot zu der (preislich) beanstandeten Leitsung für die Abrechnungsperiode vorlegen (BGH v. 13.6.2007 – VIII ZR 78/06, NZM 2007, 563). Diese Pflicht, die der allgemeinen Darlegungs- und Beweislast im Rahmen des § 280 BGB folgt, kann durch Werte aus einem Mietspiegel nicht ersetzt werden.

Niemand kann überprüfen, wie die Werte zustandegekommen sind. Beim DMB (www.dmb.de/Betriebskostenspiegel.html) wird man wenigstens eingeladen, an der Datenerhebung durch Übermittlung der eigenen Kosten per Ausfüllen einer vorbereiteten Maske mitzuwirken. Diese Angaben werden aber nicht verifiziert. Der Mieterverein Köln (www.mieterverein-koeln.de/download) veröffentlicht eigene Erhebungen als Betriebskostenspiegel für Köln.

Doch selbst wenn man unterstellt, dass es sich um eine repräsentative, den wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechende Statistk handelt, kann sie doch nur Durchschnittswerte vermitteln. Was aber ist ein durchschnittlicher Hausmeister? Stellt er nur die Mülltonnen an die Straße? Macht er auch Gartenpflege? Kontrolliert er die Hausreinigung oder führt er sie selbser durch?

Nach der Äpfel-Birnen-Theorie lassen sich Werte nur vergleichen, wenn sie auf einem vergleichbaren Leistungsumfang beruhen. Wird dann noch berücksichtigt, dass Durchschnittswerte dadurch zustandekommen, dass das Mittel aus niedrigen und höheren Werte gebildet wird, steht jedenfalls fest, dass sie keine Kappung im Sinne des Gebots der Wirtschaftlichkeit herbeiführen können. Vielmehr beschränkt sich ihre Aussage auf ihren Zweck, dem Mieter bei Abschluss eines Mietvertrage eine Orientierung über die neben der Miete anfallenden Kostenb zu bieten.

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