Neue Bedeutung für das Übergabeprotokoll

Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses zur Durchsetzung von Mietzahlungen ist mittlerweile grundsätzlich unproblematisch (BGH v. 1.6.2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701, unter II 2 b; BGH v. 10.3.1999 - XII ZR 321/97, NJW 1999, 1408 unter II). Insoweit steht dem nicht entgegen, dass der beklagte Mieter wegen behaupteter Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder dass der Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrags gemäß § 320 BGB darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten, sofern der Mieter die Wohnung unstreitig in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat (BGH v. 20.12.2006 - VIII ZR 112/06, NJW 2007, 1061, Tz. 9 ff.). Nunmehr hat der BGH klargestellt, dass diese Voraussetzungen auch gelten, wenn der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt, die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen (BGH v. 8.7.2009 – VIII ZR 200/08).

Demzufolge ist die Klage des Vermieters im Urkundenprozess statthaft, wenn entweder unstreitig ist, dass der Mieter die Mietsache als Erfüllung angenommen hat, oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden beweisen kann.

Dies kann durch die Vorlage eines Übergabeprotokolls gelingen aber auch mit Hilfe von Kontoauszügen, aus denen sich ergibt, dass der Mieter zunächst die ungeminderte Miete vorbehaltlos gezahlt hat.

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