Keine Vermögensbetreuungspflicht für Kautionen im Gewerbe

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 28.10.2008

Rechtsgebiete: AnlagepflichtKautionUntreueMiet- und WEG-Recht|4817 Aufrufe

Wegen der Pflicht zur getrennten Anlage aus § 551 Abs. 3 BGB besteht für den Vermieter von Wohnraum zugleich eine auf Gesetz beruhende Vermögensbetreuungspflicht im Sinne des § 266 StGB (BGH v. 23.8.1995 - 5 StR 371/95, NJW 1996, 65). Bewahrt er die Kaution also nicht auf einem Treuhandkonto mit gesetzlicher Kündigungsfrist auf, macht er sich der Untreue strafbar.

Eine durch Gesetz begründete Vermögensbetreuungspflicht in Bezug auf die Mietkaution scheidet bei der Gewerberaummiete aus, weil sich die gesetzlichen Regelungen über die Anlage von Mietkautionen allein auf Mietverhältnisse über Wohnraum beziehen (BGH v. 2.4.2008 – 5 StR 354/07, NZM 2008, 415). Selbst eine analoge Anwendung des § 551 Abs. 3 BGB auf gewerbliche Mietverhältnisse kommt nicht in Betracht. Denn wie sich schon aus § 578 BGB ergibt, fehlt die dafür notwendige Lücke. Die Entstehung einer Vermögensbetreuungspflicht bei einem Gewerberaummietvertrag ist also nur bei ausdrücklicher Vereinbarung über eine entsprechende Anlagepflicht möglich.

Daraus folgt für den Gewerberaummieter, dass er vorsorglich aus seinem Mietvertrag besondere Anlageformen eliminieren sollte. Für den Vermieter von Wohnraum ist darauf hinzuweisen, dass die Verbotsnorm des § 551 Abs. 4 BGB nach Begründung des Mietvertrages nicht gilt, also insbesondere nachträgliche Änderungen zulässig sind. Begehrt der Wohnraummieter z.B. die Zustimmung zur Hundehaltung, ohne dass eine Genehmigungspflicht besteht, kann der Vermieter die Einwilligung davon abhängig machen, dass die besondere Anlagepflicht aufgehoben wird. Nicht dass ich für einen fahrlässigen Umgang mit Mietsicherheiten plädieren würde. Aber man weiß ja nicht, was in der Zukunft geschieht. Wird z.B. ein Verwalter beauftragt, der unsorgfältig mit den Kautionen umgeht, haftet dafür auch der Vermieter. Er kann sich dann nur noch auf mangelnden Vorsatz berufen. Wenn aber aus der Rechnungslegung des Verwalters für den Vermieter bei sorgfältiger Prüfung ersichtlich war, dass Kautionen auf dem laufenden Konto verwahrt wurden, ist die Schwelle zum dolus eventualis nicht mehr sehr hoch.