Einwendung ohne Berechnung unerheblich
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Mit der Einführung der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB hat der Gesetzgeber den Zweck verfolgt, innerhalb einer absehbaren Zeit Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche herbeizuführen und damit Rechtsfrieden zu schaffen (BGH v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81 Rz. 25). Dafür reicht es m.E. nicht aus, wenn der Mieter innerhalb der Jahresfrist eine Einwendung konkret benennt (z.B. „beim Hausmeister wurde eine Rechnung aus dem Vorjahr berücksichtigt“). Vielmehr muss auch der daraus resultierende Abzug berechnet werden.
Andernfalls müsste der Vermieter den Abzug berechnen. Das käme einem Anspruch des Mieters auf Neuerteilung der Abrechnung gleich. Darauf besteht aber bei formell wirksamer Abrechnung nur dann ein Anspruch, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, die Korrektur selbst vorzunehmen (OLG Düsseldorf v. 30.3.2006 – 10 U 143/05). Diese Voraussetzungen liegen etwa vor, wenn der Mieter die zur Korrekturrechnung notwendigen Kriterien nicht kennt (BGH v. 20.10.2010 – VIII ZR 73/10). Das kommt z.B. bei einem falschen Umlageschlüssel in Betracht, von dem der Mieter den Gesamtverteiler nicht ermitteln kann.
Im Werkvertragsrecht ist das völlig üblich. Wenn der Unternehmer falsche Massen ansetzt, wird der Bauherr die richtigen Massen heranziehen und den von ihm errechneten Betrag bezahlen. Rechtsfrieden kann nach einer formell einwandfreien Betriebskostenabrechnung aber nur herbeigeführt werden, wenn der Mieter den Betrag zahlt, der selbst unter Berücksichtigung seiner Einwendungen fällig ist. Ansonsten hat er – wie üblich – im Prozess die Kosten im Umfang des Unterliegens zu zahlen. Daher ist es grundsätzlich notwendig, die Reklamationen nicht nur auf den Kern zu beschränken, sondern innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB auch aufzuzeigen, zu welchem für den Mieter günstigen Ergebnis die Einwendung führt. Immerhin sind Einwendungen, die eine Nullsummenspiel herbeiführen, unerheblich (BGH v. 26.10.2011 – VIII ZR 268/10).