Schriftform und § 151 BGB
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Die Schriftform ist eingehalten, wenn die Einigung der Parteien, so wie sie stattgefunden hat, schriftlich i.S.d. § 126 BGB dokumentieret ist. An die Schriftform können grundsätzlich keine höheren Anforderungen gestellt werden, als an das Zustandekommen einer wirksamen Einigung. Deshalb kann auch eine konkludente Einigung der Parteien schriftlich dokumentiert sein. Maßgeblich ist, ob die Urkunde ihrer äußeren Form nach die Einigung der Parteien wiedergibt. Diese Grundsätze aus der BGH-Rechtsprechung vorausgeschickt - nun folgender Fall:
Die Parteien einigen sich zweimal im Rahmen eines Briefwechsels (es besteht zunächst keine von beiden Parteien unterschriebene Urkunde) darauf, dass dem Mieter Optionsrechte zur Verlängerung des Mietvertrages auf bestimmte Zeit zustehen sollen. Nach der letzten Einigung übt der Mieter abredegemäß seine Option bis zum 31.12.2023 schriftlich aus. Aufgrund der Optionsausübung bestätigt der Vermieter schriftlich, dass sich der Mietvertrag bis zum 31.12.2013 verlängert hat. Dieses Bestätigungsschreiben unterschreibt auch der Mieter und setzt das Wort "einverstanden" hinzu. Diese von ihm gegengezeichnete Ukunde legt er dem Erwerber vor, nachdem dieser gekündigt hat.
Es gibt also eine Urkunde, die den Anforderungen des § 550 BGB gerecht wird. Kann der Vermieter dennoch kündigen?
Ich meine nein. Denn ob dem Vermieter die (vollständige) Urkunde vorliegt, ist m.E. unerheblich. Schon der Fall des § 151 BGB macht deutlich, dass es Einigungen geben kann, obwohl noch nicht einmal die Annahmeerklärung zugegangen ist (ein Annahmewille muss natürlich betätigt sein). Der Missbrauchsgedanke kann nicht Platz greifen. Er ist kein ausreichender Grund, um höhere Anforderungen zu stellen (BGH v. 24.9.1997 - XII ZR 234/95). Haben die Parteien von vornherein verabredet, dass nur eine Urkunde hergestellt werden soll, die eine Partei in Besitz hält, kann die Andere auch nicht den Urkundenbeweis führen.