Rückforderung von Vorauszahlungen und Verjährung
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Bekanntlich kann der Mieter nach Mietende und Abrechnungssäumigkeit des Vermieters (= Eintritt der Abrechnungsreife = Ablauf der Abrechnungsfrist) anstelle eines Zurückbehaltungsrechts die Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen verlangen (BGH v. 9.3.2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005,1499). Dieser Anspruch verjährt nach § 195 BGB, wobei die Verjährung (erst) im Jahr der Beendigung des Mietvertrages beginnen soll (AG Charlottenburg v. 23.6.2010 - 203 C 28/10, IMR 2010, 422). Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sollen nicht davon abhängig sein, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht (KG v. 22.3.2010 - 8 U 142/09, GE 2010, 764).Dies führt dazu, dass auch eine Rückforderung von Vorauszahlungen verlangt werden könnte, obwohl für den betreffenden Abrechnungszeitraum der Anspruch auf Abrechnung bereits verjährt wäre.
Dem kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden: Dem Mieter steht ein Anspruch auf Abrechnung zu. Dieser Anspruch verjährt nach § 195 BGB innerhalb von drei Jahren nach Eintritt der Abrechnungsreife und Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen, § 199 Abs. 1 BGB(LG Neubrandenburg v. 9.9.2003 - 1 T 45/03, WuM 2007, 390; Langenberg, Betriebskosten, J Rz. 6).. Der Anspruch auf Rückforderung, der an die Stelle des Zurückbehaltungsrechts tritt, kann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Anspruch auf Abrechnung verjährt ist. Denn dann hat das Zurückbeghaltungsrecht seinen Zweck verloren, dem Begehren des Mieters nach Abrechnung Nachdruck zu verleihen. Nichts anderes kann für den Rückforderungsanspruch gelten, der sich inhaltlich an dem Zurückbehaltungsrecht orientiert und an seine Stelle tritt.