Oma verschenkt Eigentumswohnung - vermutlich examensrelevant
Gespeichert von Hans-Otto Burschel am
Mit notariellem Vertrag vom 16.03.10 verschenkte Oma eine Eigentumswohnung an ihr minderjähriges Enkelchen.
Für den grundbuchlichen Vollzug des Geschäfts verlangte das Grundbuchamt die Beibringung von Genehmigungen eines Ergänzungspflegers und des FamGerichts.
Beschwerde und Rechtsbeschwerde blieben weitgehend erfolglos.
Entgegen der bislang herrschenden Meinung erklärt der BGH, der Erwerb einer Eigentumswohnung sei für einen Minderjährigen stets nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Es komme weder auf die Ausgestaltung der Teilungserklärung noch darauf an, ob bei Vollzug des Erwerbs ein Verwaltervertrag besteht oder ob die Eigentumswohnung vermietet ist.
Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für den Minderjährigen jedenfalls deshalb nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weil er mit dem Erwerb der Eigentumswohnung nicht nur einen Vermögensgegenstand erwirbt, sondern Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Die den Minderjährigen damit kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen können nicht als ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich so unbedeutend angesehen werden, dass sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalls eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten, was der Senat bei der mit dem Erwerb eines Grundstücks verbundenen Verpflichtung zur Tragung der öffentlicher Lasten angenommen hat (Beschluss vom 25. November 2004 - V ZB 13/04, aaO, S. 179). Denn als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wäre der Minderjährige nach § 16 Abs. 2 WEG nicht nur verpflichtet, sich entsprechend seinem Anteil an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Er hätte vielmehr anteilig auch die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Kosten können ein je nach dem Alter und dem Zustand des Gebäudes, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, ganz erhebliches Ausmaß annehmen. Hinzu kommt, dass der Minderjährige als Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet wäre, sich durch Sonderumlagen an Wohngeldausfällen zu beteiligen. Dass hier die andere Wohnung dem Vater der Beteiligten gehört und dieser bemüht sein wird, eine Inanspruchnahme seiner minderjährigen Tochter zu verhindern, ändert entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde an dieser Rechtslage nichts.
Hinzu kommt, dass der Minderjährige als Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbsatz 1 WEG infolge des Erwerbs der Eigentumswohnung kraft Gesetzes den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft für Verbindlichkeiten haftet, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstehen oder während dieses Zeitraums fällig werden. Die Haftung ist zwar der Höhe nach auf einen Betrag begrenzt, der seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum entspricht. In diesem Umfang haftet der Minderjährige aber, worauf das Berufungsgericht mit Recht abgestellt hat, nicht nur mit der ihm geschenkten Eigentumswohnung, sondern auch mit seinem übrigen Vermögen (OLG München, ZEV 2008, 246, 247). Es liegt nicht anders als bei einem Minderjährigen, dem ein vermietetes oder verpachtetes Grundstück geschenkt werden soll. Auch dessen Erwerb ist für ihn nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weil er mit dem Erwerb des Grundstücks nach § 566 Abs. 1, § 581 Abs. 2 und § 593b BGB kraft Gesetzes als Vermieter bzw. Verpächter in das Miet- oder Pachtverhältnis eintritt und als Folge davon die den Vermieter bzw. Verpächter treffenden Verpflichtungen auch unter Einsatz seines übrigen Vermögens zu erfüllen hat
Dieser Nachteil entfällt hier - wie im Fall der Vermietung oder Verpachtung (Senat aaO) - nicht deshalb, weil sich die Beteiligte zu 1 einen lebenslangen Nießbrauch an der Eigentumswohnung vorbehalten hat. Der Nießbrauch würde zwar nach § 5 des Schenkungsvertrages dazu führen, dass die Beteiligte zu 1 im Innenverhältnis der Beteiligten untereinander die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung allein zu tragen hätte. Das entlastet die Beteiligte zu 2 im Außenverhältnis zu ihren Gläubigern aber nicht, da die gesetzliche Haftung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbsatz 1 WEG nur durch eine Vereinbarung mit dem begünstigten Gläubiger geändert werden könnte (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 304).
Der Erwerb einer Eigentumswohnung durch einen Minderjährigen ist mithin in jedem Fall nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Er bedarf nach § 107 BGB der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter. Diese Entscheidung können im vorliegenden Fall aber nicht die Eltern der Beteiligten zu 2 treffen, weil ein Elternteil mit der Beteiligten zu 1 in gerader Linie verwandt und das Rechtsgeschäft nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist
Lediglich die Genehmigung durch das FamGericht hält der BGH für entbehrlich
BGH v. 30.09.2010 - V ZB 206/10 = NJW 2010, 3643