Ein Sommermärchen
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Der Eine oder Andere erinnert sich sicherlich, dass dieser Sommer verheißungsvoll begonnen hatte. Ab Mitte Juni kletterten die Temperaturen bis zum 30.06. kontinuierlich auf 34°C. Für den Mietrechtler öffnet sich in dieser Situation das Fenster der Gewährleistung wegen Überhitzung von Büroräumen, durch die die von der Hitze in nicht klimatisierten Räumen geplagten Mandanten strömen. Im Hinblick auf den Streitwert (vgl. § 41 GKG) kein Gedanke, der unbedingt Abkühlung verschafft.
Insoweit vertritt die h.M. nach wie vor die Auffassung, dass – mangels anderer Vereinbarung – der Vermieter bei der Vermietung von Büroräumen einen (vertragsgemäßen) Zustand schuldet, der die Arbeits- und Aufenthaltsbedingungen nicht in unzuträglicher Weise beeinträchtigt (vgl. OLG Hamm v. 28.7.2007 – 30 U 131/06, OLGR 2007, 541 m.w.N.). Dazu werden die arbeitsschutzrechtliche Bestimmungen herangezogen, insbesondere § 3 Abs. 1 S. 1 ArbStättV, in dessen Anhang 3.3 bestimmt ist, dass die Temperatur an einem Arbeitsplatz 26°C nicht überschreiten soll (vgl. auch DIN 1946).
Das OLG Karlsruhe (v. 17.12.2009 – 9 U 42/09, GE 2010, 542) hat zurecht darauf hingewiesen, dass allein die Überschreitung dieser Werte noch keinen Mangel der Mietsache begründet. Es handelt sich bei der arbeitschutzrechtlichen Bestimmung nämlich nur um eine Richtlinie, deren Überschreitung nicht mehr als eine Indizwirkung beizumessen ist. Der Mieter muss also Tagebuch führen, um die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darzustellen. Dazu reicht es nicht aus, den Spitzenwert des Tages zu notieren. Vielmehr ist (täglich) in regelmäßigen Abständen der gemessene Wert zu notieren, damit einem Gericht ggfs. dargelegt werden kann, über welchen Zeitraum täglich welche Temperaturüberschreitungen stattgefunden haben. Diese Notwendigkeit beschränkt sich nicht nur auf einen Raum, sondern gilt für die gesamte Mietsache. Immerhin soll das Gericht ja eine angemessene Minderung der Gesamtmiete ermitteln. Wurden in einem Raum aber keine Temperaturen gemessen, spricht eine Vermutung dafür, dass hier keine unzumutbaren Verhältnisse herrschten.
Der Fall spielt übrigens im Jahre 2006. Wir erinnern uns …