10%-Flächenabweichung auch bei der Mieterhöhung
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Bei Flächenabweichungen zu Lasten des Mieters ging die bisher herrschende Meinung davon aus, dass der Mieterhöhung nach § 558 BGB die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen sei (OLG Hamburg v. 5.5.2000 – 4 U 263/99, NZM 2000, 654). Der BGH hat dagegen entschieden, dass dies nur bei einer Abweichung von mehr als 10 % gilt; ist die Abweichung geringer, muss sich der Mieter an der vereinbarten Wohnfläche festhalten lassen (BGH v. 8.7.2009 – VIII ZR 205/08, IBRRS 70989).
Dies stellt zwar eine konsequente Fortführung der 10%-Grenze dar, die bisher bereits für die Minderung nach § 536 BGB (vgl. z.B. BGH v. 24.3.2004 – VIII ZR 295/03, NZM 2004, 453), die Betriebskostenabrechnung (BGH v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, NZM 2008, 35) und bei Mieterhöhungen für Abweichungen zugunsten des Mieters (BGH v. 23.5.2007 – VIII ZR 138/06, NZM 2007, 594) herangezogen wurde. Indessen können sich hier erhebliche Auswirkungen ergeben:
Beispiel: in einem Objekt gibt es zwei baugleiche Wohnungen, die nach den Plänen eine tatsächlichen Fläche von 90 m² haben sollten. Die Trennwand wurde aber nicht plangerecht gesetzt, so dass zwei Wohnungen mit 89,99 m² und 90,01 m² entstehen. In den Mietverträgen über beide Wohnungen sind 100 m² eingetragen. Die ortsübliche Miete steigt von 8,00 auf 10,00 €/m². Für die eine Wohnung ergibt sich die neue Miete mit 899,90 € und für die Andere mit 1.000,00 €.
Schon um den Mieter nicht zu verlieren, wird der Vermieter die Mieterhöhung nicht vollständig durchsetzen.