Farbwahlklausel für Ende der Mietzeit wirksam
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Nachdem in den letzten Monaten das Feld der Schönheitsreparaturen durch den BGH in Mähdreschermanier bearbeitet worden war, keimt wieder Hoffnung für Vermieter auf, doch die Hürde der Wirksamkeit für Klauseln, die ihre Interessen bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen berücksichtigen, erfolgreich nehmen zu können. Zwar hat der BGH (Urt. v. 18.6. 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499) die Klausel: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ verworfen, weil sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe. Dies beruhte aber darauf, dass nach seiner Auslegung die Vorgabe für alle, also auch die während der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen gelten sollte. In der Begründung hält er ausdrücklich fest, dass dem Vermieter wegen einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werde, nicht abzusprechen sei. In diese Richtung ziele die verwendete Farbwahlklausel. Sie setze dem Mieter zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben vielleicht einen etwas engeren Rahmen, lege ihn aber nicht auf eine spezielle Dekorationsweise fest. Sie stelle auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passe und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar sei. Bezöge sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt sei, oder ob er es vorziehe, die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen, womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkeiten zur Verfügung stehe.
Wer eine solche Klausel auf die Rückgabe der Mietzeit beschränkt, kann m.E. damit erreichen, dass die Rückgabe in anderen Farben eine Vertragsverletzung begründet, und zwar selbst dann, wenn die Renovierung noch nicht fällig ist.