Zuschlag zur Miete wegen unwirksamer Renovierungsklausel
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Unwirksame Renovierungsklauseln verursachen erheblichen volkswirtschaftlichen Schaden. Denn die ursprüngliche Kalkulation des Vermieters sah für diese Leistung keine Ansätze vor, weil der Mieter ja die Kosten tragen sollte. Da die Renovierungspflicht auf den Vermieter zurückfällt, wenn die von ihm gestellte Klausel unwirksam ist, muss er damit rechnen, dass der Mieter ihn auffordert, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen.
Um diese wirtschaftlichen Nachteile aufzufangen, soll der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nehmen können, weil darin regelmäßig keine Ansätze für Schönheitsreparaturen enthalten sind, und eine Mieterhöhung nach § 558 BGB durchführen.
Die Höhe des Zuschlages wird in entsprechender Anwendung von § 28 II.BV mit 0,71 €/m² angenommen (LG Wiesbaden v. 20.09.2007 – 2 S 30/07, NZM 2008, 125), wobei auch zu überprüfen sein soll, ob dieser Betrag tatsächlich am Markt durchsetzbar ist (OLG Karlsruhe v. 18.4.2007 – 7 U 186/06, NZM 2007, 481). Andere bemessen den Zuschlag danach, was der Mieter regelmäßig für die Renovierung aufgewendet hätte (OLG Frankfurt/M. v. 28.11.2007 – 2 U 200/07, WuM 2008, 82). Dies ist aber verfehlt. Denn bei der Kalkulation des Vermieters fallen ganz andere Positionen ins Gewicht als beim Mieter. Immerhin muss er Handwerker beauftragen und auch eine eventuelle Minderung einkalkulieren. Der Vermieter kann die Höhe seiner Kosten z.B. aufgrund von Erfahrungen in anderen Einheiten auch konkret darlegen und durch ein Sachverständigengutachten nachweisen, dass die Wohnung auch mit diesem Zuschlag üblicherweise am Markt gehandelt und vermietet wird. Man fragt sich allerdings, woher die Sachverständigen in all diesen Fällen ihre Erfahrungswerte nehmen.