Unrenoviert bleibt unrenoviert oder wie tappe ich in die nächste Falle?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 04.12.2015

Rechtsgebiete: SchönheitsreparaturenFreizeichnungFormularklauselMiet- und WEG-Recht|4504 Aufrufe

Seit der BGH den unrenovierten Übergabezustand einer Wohnung als k.o.-Kriterium für eine Renovierungsklausel erkannt hat (BGH v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZM 2015, 374), blüht wieder die juristische Phantasie. Wie kann sich der Vermieter vor der Pflicht zur eigenen Renovierung „schützen“.

Nun könnte man ja auf die Idee kommen, das gesetzliche Leitbild in einen Formularvertrag zu übernehmen und sich für die Renovierungspflicht ein Entgelt zahlen lassen. Aber nein: der Vermieter soll sich bei unrenoviertem Anfangszustand von seiner in § 535 Abs. 1 BGB normierten Pflicht zur Erhaltung der Mietsache freizeichnen. Dies soll durch die Klausel

Die Wohnung wird unrenoviert vermietet. Der Vermieter schuldet keine Schönheitsreparaturen.

ohne Verstoß gegen § 307 BGB möglich sein (Lehmann-Richter, NZM 2014, 818; ders. NJW 2015, 1598; austarierend: Artz, NZM 2015, 801), wobei sogar empfohlen wird hinzuzusetzen, dass es dem Mieter überlassen bleiben soll, ob er während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen erledigt (Herlitz, WuM 2015, 654).

Die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters ist eine Hauptpflicht, wie § 535 BGB schon in der Überschrift deutlich macht. Davon kann grundsätzlich nicht abgewichen werden, § 307 Abs. 2 BGB. Zwar wird durch die Festlegung des unrenovierten Zustandes zu Beginn des Mietvertrages in zulässiger Weise die Sollbeschaffenheit festgelegt. Doch ebenso wie verschlissener Teppichboden mehr verschleißen kann, so dass der Mängelbeseitigungsanspruch ausgelöst wird, kann auch die Dekoration in einer unrenovierten Wohnung verschlechtern. Dann soll der Mieter keine Mängelbeseitigung verlangen können?

Ja, der Vermieter kann entgegen § 307 Abs. 2 BGB die Schönheitsreparaturen auch formularmäßig auf den Mieter abwälzen. Dann hat der Mieter aber auch eine Leistung des Vermieters erhalten (Entgelttheorie, vgl. BGH v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, NZM 2015, 374).

Bei der Freizeichnung hat er nichts bekommen und soll auch nichts verlangen können. Das hat mit Äquivalenz nichts zu tun und scheitert daher an § 307 BGB.