§ 274 BGB und Betriebskosten

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 28.05.2013

Macht der Vermieter die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung geltend, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Vermieter ihm z.B. die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verweigert. Dafür sieht § 274 BGB vor, dass der Mieter verurteilt wird, die Nachforderung die Zug um Zug gegen Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu zahlen. Diese Rechtsfolge soll nicht anzuwenden sein, weil der Mieter ansonsten unmittelbar, nachdem der Vermieter die Einsicht gewährt hat, zur Zahlung verpflichtet sei, obwohl z.B. aufgrund der vorgelegten Belege noch Zweifel bestehen würden (LG Bremen v. 28.3.2012 – 1 S 107/11, ZMR 2012, 549; Langenberg, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 6. Aufl., J Rz. 66). Demnach soll die Klage des Vermieters abzuweisen sein.

Zwar könnte der Vermieter gemäß § 726 Abs. 2 ZPO nach der Gewährung der Einsicht sofort aus dem Zug-umZug-Urteil vollstrecken. Dennoch kann dieser Meinung nicht gefolgt werden. Auch bei einer Mietzahlung, zu der der Mieter Zug-um-Zug gegen Mängelbeseitigung verurteilt wird, muss der Mieter nach der Mängelbeseitigung sofort zahlen, obwohl möglicherweise noch nicht feststeht, ob die Maßnahme vom Vermieter erfolgreich durchgeführt wurde. Der Mieter ist nicht rechtlos. Er kann z.B. nach § 767 ZPO vorgehen. Insoweit kann ohne Weiteres unterstellt werden, dass der Vermieter berechtigten Einwendungen des Mieters z.B. durch eine entsprechende Kürzung seiner Forderung abhilft. Geschieht dies nicht und sind die Einwendungen des Mieters streitig, führt die dargestellte Auffassung dazu, dass der Mieter das Risiko der eigenen Rechtsausübung auf den Vermieter abwälzt. Dies sieht unsere Rechtsordnung nicht vor (BGH v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35).

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