Verletzung des Kopnkurrenzschutzes = Mangel der Mietsache

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 21.11.2012

Rechtsgebiete: Mangel der MietsacheKonkurrenzschutzMiet- und WEG-Recht|4367 Aufrufe

Ob eine Konkurrenzschutzverletzung als Mietmangel anzusehen ist, wurde in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich bewertet. Während die überwiegende obergerichtliche Rechtsprechung für die Annahme eines Mietmangels plädierte (vgl. OLG Düsseldorf v. 6.7.2001 - 24 U 174/00, NZM 2001, 1033; KG v. 25.1.2007 - 8 U 140/06, NZM 2007, 566; OLG Koblenz v. 15.12.2006 - 10 U 1013/05, NZM 2008, 405; offen gelassen: BGH v. 9.8.2006 - XII ZR 165/05, NJW 2006, 3060), vertreten andere Gerichtsentscheidungen (BGH v. 23.12.1953 - VI ZR 244/52, BB 1954, 177; OLG Dresden v. 20.7.2010 – 5 U 1286/09, NZM 2010, 818; OLG Frankfurt/M. v. 1.7.1985 - 4 U 167/84, EWiR 1985, 555) sowie aktuelle Stimmen aus der Literatur (Wolf/Eckert/Ball, 9. Aufl., Rz. 729 f.; Leo/Ghassemi-Tabar, NZM 2009, 337, 342 f.) die gegenteilige Auffassung. Dabei wurde teilweise sogar zwischen einem Verstoß gegen den vertragsimmanenten und dem vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz differenziert (Hübner/Griesbach/Schreiber in Lindner-Figura u.a., Gewerberaummiete, 3. Aufl., Kap. 14 Rz. 176 f.).

Der BGH (Urteil v. 10.10.2012 - XII ZR 117/10) hast sich der überwiegenden Meinung angeschlossen. Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehöre es auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. Maßgeblich erscheint den XII. Senat dabei das Umfeld, das durchaus prägend für den geschäftlichen Erfolg eines Unternehmens sein könne.

Damit zieht der BGH eine Parallele zu den sog. Umweltmängeln, bei denen er eine unmittelbare Einwirkung erst bei einer gewissen Nachhaltigkeit annimmt (vgl. BGH v. 15.10.2008 - XII ZR 1/07, NJW 2009, 664, 665). Demnach ist nicht jede Wettbewerbssituation als Mietmangel anzusehen. Vielmehr ist eine spürbare Konkurrenz erforderlich. Die notwendige Gebrauchsbeeinträchtigung wird in der Regel in der geringeren Ertragskraft der Mieträume bestehen, die allerdings vorgetragen und ggfs. bewiesen werden muss.