Eigenleistung als Betriebskosten

Es geht durch das Netz: der Vermieter darf anstelle der Kosten des eigenen Personals nach den Regeln über die Eigenleistungen im Sinne von § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV bei Kosten für Hausmeister und Gartenpflege umlegen (BGH v. 14.11.2012 - VIII ZR 41/12). Der Deutsche Mieterbund befürchtet in einer ersten Stellungnahme, dass diese Kosten nun in die Höhe schnellen, weil die Vermieter die Kosten von Fremdunternehmern ansetzen, wo eigenes, preiswertes Personal tätig ist.

Der Fall hat folgenden Hintergrund: ein Vermieter hat drei Wirtschaftseinheiten mit insgesamt 750 Wohnungen bzw. 50.000 qm Wohnfläche. In seiner Verwaltung beschäftigt er technisches Personal, regelmäßig 10 Fach- und Hilfsarbeiter. Da diese Mitarbeiter auch Hausmeistertätigkeit ausführen, setzt er die Kosten des eigenen Personals an. Allerdings setzt er nicht die Gehälter etc. von 10 Mitarbeitern an und zieht einen (erheblichen) Instandsetzungsanteil ab, sondern berücksichtigt nur die Kosten für einen Mitarbeiter mit mittlerem Einkommen zzgl. Arbeitgeberanteile etc. 

Da die Mieter die technischen Mitarbeiter auch bei der Durchführung nicht umlagefähiger Tätigkeiten beobachten, wenden sie ein, die Kosten könnten nicht mit 100% berücksichtigt werden. Der Vermieter wird mit dem Argument, er könne richtigerweise die Kosten für 10 Mitarbeiter ansetzen, was auch nach einem erheblichen Abschlag von z.B. 70% - jedenfalls nach Adam Riese - zu einer Kostensteigerung führen würde, nicht gehört. Die Mieter bestehen auf einer Reduzierung und die Parteien einigen sich im ersten Jahr auf 20 und später auf 30%. Die Mieter werden vertreten durch einen Rechtsanwalt aus dem Viertel. 

Nachdem die Abrechnung der Betriebskosten einige Jahre nach diesem Schema durch immer wieder gleiches wechselseitiges Nachgeben erledigt wurden, erhalten einige Mieter die Kündigung ihres Rechtsschutzversichers. Der Kollege aus dem Viertel hatte zunächst an die 50 Mieter vertreten; heute vertritt er nur noch 12 - 15. Die anderen sind zum Mieterverein abgewandert.

Mittlerweile hat sich die Rechtsprechung gewandelt und der Vermieter muss auf einfaches Bestreiten des Mieters die Umlagefähigkeit der angesetzten Hausmeisterkosten darlegen und beweisen. Also Bestreiten nun die Mieter und der Vermieter kommt mit seinem Hinweis auf die weiteren neun Mitarbeiter nicht weiter. Die neu formierte Mieterschar will die Wahrheit wissen und ist nicht mehr kompromissbereit. Also verliert der Vermieter in Höhe der Hausmeisterkosten die angestrengten Prozesse, weil er keine Tätigkeitsnachweise geführt hat (sonst hätte er auch einen elften Mitrabeiter einstellen müssen). 

Es geht nicht um die Frage von Weitsicht. Auch das Wort der Sozialpartnerschaft ist fehl an dieser Stelle. Allerdings hat unser Vermieter nichts, jedenfalls nichts mehr zu verschenken und greift nun auf § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV zurück (was ihm sein Anwalt schon mehrere Jahre vorher geraten hatte). Nun steigen die Kosten der Gartenpflege um 2000% und die Kosten des Hausmeisters um mehr als das Doppelte.

Ob dem Beispiel so viele folgen werden bleibt abzuwarten. Den Pyrrhussieg hat aber jedenfalls nicht der Vermieter errungen.

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