Minderung und Qualität der Räume

Im Wohnraummietrecht orientiert der BGH in ständiger Rechtsprechung die Minderung an der prozentualen Flächenunterschreitung (BGH v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, 1949; BGH v. 10.3.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rz. 12). Zuletzt hat er die Minderung von der Gesamtmiete allein im Umfang der Flächenabweichung berechnet, obwohl möblierte Räume vermietet waren und die Flächenabweichung den nicht separat ausgewiesenen Möblierungszuschlag eigentlich nicht tangierte (BGH v. 2.3.2011 – VIII ZR 209/10, NJW 2011, 1282).

Ist aber Gewerberaum vermietet und schon in der Beschreibung der Mietsache zwischen ihren einzelnen Teilen unterschieden, soll eine andere Bewertung gerechtfertigt sein. Dies gilt insbesondere, wenn sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf Kellerräume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt (BGH v. 18.7.2012 – XII ZR 97/09 ). Im konkreten Fall war sowohl der Laden (allerdings für sich genommen unwesentlich) als auch der Keller tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben. Die Flächenabweichung für den Keller betrug mehr als 50%, was bezogen auf die Gesamtfläche zu einer Minderung von etwas über 20% führte. Im Gegensatz zur Wohnraummiete, wo in § 2 WoFlV eine Berücksichtigung von Kellerräumen gerade nicht vorgesehen ist, könnten Keller in der Gewerberaummiete eine eigene Bedeutung haben. Deshalb sei es gerechtfertigt, die Minderung auf die (fiktive) Miete für den Keller zu beschränken.  

Der BGH ist bemüht, seine Entscheidung auf den Einzelfall zu beschränken. Dennoch liegt die Parallele zum Mietvertrag über Wohnung und Garage nahe. Gerade wenn für die Garage kein Mietanteil im Vertrag dokumentiert ist und der Mangel nur die Wohnung oder die Garage tangiert, halte ich es weiterhin für richtig, die Gesamtmiete zu mindern. Dies kann bei einer Flächenabweichung nicht anders sein. Zwar ist die Minderung Ausdruck der Äquivalenz des Mietvertrages. Wenn die Parteien einen einheitlichen Preis angesetzt haben, wollen sie aber gerade keine qualitative Differenzierung mehr treffen. Andere Ergebnisse führen zur Rechtsunsicherheit und mangelnder Praktikabilität (vgl. dazu BGH v. 6.4.2005 - XII ZR 225/03, NJW 2005, 1713).

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