Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 02.08.2012

§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bestimmt in Ergänzung zu § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, dass wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten  Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung fristlos kündigen darf. Die Instanzrechtsprechung legte dies Vorschrift dergestallt aus, dass der Vermieter also zunächst die Zahlungspflicht bei Erhöhungsbeträgen gerichtlich klären lassen musste, bevor er hierauf gestützt eine fristlose Kündigung erklären kann.

Dieser Auffassung hat der BGH nun jedenfalls für erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen eine Absage erteilt (BGH, Urt. v. 18.07.2012 – VIII ZR 1/11). Die fristlose Kündigung wgen Zahlungsverzugs mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setzt gerade nicht voraus, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Allerdings liegt die Entscheidung derzeit noch nicht im Volltext vor, sondern nur als Pressemitteilung. Dieser lässt sich aber entnehmen, dass der BGH offenbar davon ausgeht, dass sich ein solches Erfordernis nicht aus der gesetzlichen Regelung entnehmen lässt und die Interessen des Mieters dadurch hinreichend geschützt sind, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob die Voraussetzungen für eine Anpassung gemäß § 560 Abs. 4 BGB vorlagen.

Mit dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist diese Entscheidung durchaus in Einklang zu bringen, da insoweit nur eine Regelung getroffen wird, wann wegen rechtskräftig festgestellter Erhöhungsbeträge eine fristlose Kündigung erklärt werden kann. Es wird aber kein grundsätzliches Verbot normiert, wegen Erhöhungsbeträgen fristlos zu kündigen. Der Mieter bedarf auch insoweit keines besonderen Schutzes, da er durch die strengen Anforderungen des BGH an die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB – nämlich eine formell und inhaltlich korrekte Abrenung (BGH, Urt. v. 15.05.2012 – VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736) – hinreichend geschützt ist. 

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