Rückforderung von Vorauszahlungen und Verjährung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 16.05.2012

Bekanntlich kann der Mieter nach Mietende und Abrechnungssäumigkeit des Vermieters (= Eintritt der Abrechnungsreife = Ablauf der Abrechnungsfrist) anstelle eines Zurückbehaltungsrechts die Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen verlangen (BGH v. 9.3.2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005,1499). Dieser Anspruch verjährt nach § 195 BGB, wobei die Verjährung (erst) im Jahr der Beendigung des Mietvertrages beginnen soll (AG Charlottenburg v. 23.6.2010 - 203 C 28/10, IMR 2010, 422). Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sollen nicht davon abhängig sein, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht (KG v. 22.3.2010 - 8 U 142/09, GE 2010, 764).Dies führt dazu, dass auch eine Rückforderung von Vorauszahlungen verlangt werden könnte, obwohl für den betreffenden Abrechnungszeitraum der Anspruch auf Abrechnung bereits verjährt wäre.

Dem kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden: Dem Mieter steht ein Anspruch auf Abrechnung zu. Dieser Anspruch verjährt nach § 195 BGB innerhalb von drei Jahren nach Eintritt der Abrechnungsreife und Kenntnis von den  anspruchsbegründenden Tatsachen, § 199 Abs. 1 BGB(LG Neubrandenburg v. 9.9.2003 - 1 T 45/03, WuM 2007, 390; Langenberg, Betriebskosten, J Rz. 6).. Der Anspruch auf Rückforderung, der an die Stelle des Zurückbehaltungsrechts tritt, kann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Anspruch auf Abrechnung verjährt ist. Denn dann hat das Zurückbeghaltungsrecht seinen Zweck verloren, dem Begehren des Mieters nach Abrechnung Nachdruck zu verleihen. Nichts anderes kann für den Rückforderungsanspruch gelten, der sich inhaltlich an dem Zurückbehaltungsrecht orientiert und an seine Stelle tritt.  

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7 Kommentare

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Und aus welchem aktuellen Anlass erfolgt diese vermieterfreundliche Meinungsäußerung, die offensichtlich durch keine rechtskräftige oder aktuelle Entscheidung zur Sache gestützt wird?

Aber müsste nicht die Verjährung gehemmt sein, wenn der Mieter den Vermieter auffordert, die Abrechnung zu stellen, und er dann von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht?

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Lustigerweise kann das Zurückbehaltungsrecht aber gem. § 215 BGB auch nach Eintritt der Verjährung noch geltend gemacht werden. Das hat dann wohl auch für den das ZBR ersetzenden Rückforderungsanpruch zu gelten.

 

Ergänzend sollte erwähnt werden, dass das Zurückbehaltungsrecht erlischt, wenn eine (zumindest formal korrekte) Abrechnung vorliegt (§ 273 (1) BGB, § 556 (3) BGB).

Die zurückbehaltene Summe muss dem Vermieter dann ausbezahlt werden. Nur eine eventuelle Nachzahlung kann verweigert werden.

Das müsste dementsprechend auch für eine Auszahlung der Betriebskostenvorauszahlungen gelten.

 

@ Mein Name

Was ist daran Vermieterfreundlich ?

Es geht hier um Kosten, die tatsächlich entstanden sind.

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@ Tourix: ohne Abrechnung kann der Mieter aber nicht feststellen, ob Kosten tatsächlich entstanden sind und in welcher Höhe und ob er dem Vermieter nicht etwa einen zinslosen Kredit gibt ...

Der Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen wird  ja nur als derzeit begründet angesehen, der Vermieter kann also nach der Erteilung der Abrechnungen diese zurückfordern, wie auch vom BGH im weiteren Urteil vom 22.09.2010, VIII ZR 285/09 entschieden wurde.

In der Entscheidung führt der BGH unter Ziffer II.4. (2) cc), Rz. 44 aus, der Mieter sei diesem Anspruch bis zum Eintritt der Verjährung ausgesetzt.

 

Sehe ich es richtig, dass eine Verjährung nach § 199 BGB nicht eintreten kann, weil die Entstehung erst durch die Abrechnung herbeigeführt wird?

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Info ist nicht komplett, bzw. teilweise überholt.  Siehe BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11.  (im Begründungstext des BGH, Urteil v. 05.12.2012, XII 44/11 findet man auch hilfreiche erklärende Infos.)

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