Neue Kündigungssperrfristverordnung für NRW

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 02.03.2012

Ist an dem vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber gemäß § 577a Abs. 1 BGB binnen drei Jahren seit der Veräußerung nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen. Diese Frist kann unter bestimmten Voraussetzungen nach § 577a Abs. 2 BGB durch Verordnung der jeweiligen Landesregierung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

 

Die letzte Verordnung über eine Kündigungsperrfrist für Nordrhein-Westfalen trat zum 31.12.2006 außer kraft.  Mit Verordnung vom 24.01.2012 hat Nordrhein-Westfalen allerdings eine neue Kündigungssperrfrist geschaffen (KspVO NRW v. 24.01.2012, Ablauf 31.12.2021). Bislang hat sich – soweit ersichtlich – die Rechtsprechung und Literatur nicht mit der Frage auseinander gesetzt, welche Auswirkungen die Verabschiedung einer neuen Kündiungssperrfristverordnung auf bereits erklärte Kündigungen hat, deren Kündigungsfrist bei Inkrafttreten der Verordnung noch nicht abgelaufen sind. Insoweit könnte argumentiert werden, dass Sinn und Zweck der Kündigungssperrfrist verlangen, dass der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, also dem Ablauf der Kündigungsfrist maßgeblich ist und die Kündigung daher keine Wirkung entfaltet.

 

Dem ist aber nicht zu folgen. Eine ordentliche Kündigung wegen der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB genannten Gründe vor Ablauf der Sperrfrist ist grundsätzlich unwirksam (OLG Hamm v. 3.12.1980 – 4 REMiet 3/80, MDR 1981, 319 = NJW 1981, 584). Es besteht Einigkeit, dass nicht zum Ablauf der Sperrfrist gekündigt werden (BGH v. 9.7.2003 – VIII ZR 26/03, MDR 2003, 1410 = MietRB 2003, 96 = NJW 2003, 3265; LG München v. 12.3.1986 – 14 S 21843/85, NJW-RR 1986, 889; Schmidt-Futterer/Blank, § 577a BGB Rz. 17). Erst nach Ablauf der Frist ist eine Kündigung möglich, wobei auf den Zugang und nicht auf die Abgabe der Kündigungserklärung abzustellen ist.

 

Dies muss aber auch für den hier interessierenden Fall gelten. Maßgeblich ist der Zugang der Kündigung. Sofern zu diesem Zeitpunkt keine Kündigungssperrfrist greift, ist eine spätere Sperrfristverordnung unerheblich. Es ist daher auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung abzustellen ist. Andernfalls würde eine zunächst wirksame Kündigung nachträglich unwirksam werden. 

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2 Kommentare

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Bedeutet das, im Umkehrschluss, dass ein neuer Hausbesitzer auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf mit dieser Sperrfrist Versehen ist?

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