Keine wirksamen Aufrechnungsbeschränkungen in der Wohnraummiete

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 24.06.2011

Der BGH hat soeben erneut die Wechselwirkung von Fälligkeitsregelung und Beschränkung der Aufrechnung in Verträgen aus der Zeit vor dem 1.9.2001 untersucht (BGH v. 4.5.2011 – VIII ZR 191/10) und dabei eine Kombination der Vorfälligkeit mit einer Aufrechnungsbeschränkung, die die Aufrechnung nach vorheriger Ankündigung zulässt, als wirksam angesehen. Die Problemstellung beruht darauf, dass bis zum 1.9.2001 § 551 BGB a.F. die nachträgliche Fälligkeit der Miete vorsah, so dass durch eine Abweichung in Verbindung mit einem Aufrechnungsverbot jedenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters entsteht (BGH v. 26.10.1994 – VIII ARZ 3/94). Deshalb bestehen aber keine Bedenken, wenn die Aufrechnungsklausel ausdrücklich bestimmt, dass wegen Rückforderungsansprüchen, die sich aus nach der Zahlung entstehenden Mängeln ergeben, die Aufrechnung zulässig ist (BGH v. 14.11.2007 – VIII ZR 337/06).

Die Tatsache, dass der BGH in allen Fällen die Wirksamkeit der Aufrechnungsklausel nicht prüft, beruht darauf, dass der durch die unzulässige Kombination benachteiligte Vermieter sich als Verwender nicht auf die Unwirksamkeit der von ihm gestellten Klausel berufen darf (venire contra factum proprium).

Allerdings sind sämtliche Klauseln in den angeführten Entscheidungen unwirksam. Sie verstoßen gegen § 569 Abs. 5 BGB. Danach sind insbesondere Vereinbarungen unwirksam, die von § 569 Abs. 3 BGB zum Nachteil des Mieters abweichen. Selbst eine Klausel, die dem Mieter im Rahmen des § 556b Abs. 2 BGB mit einer Ankündigung von einem Monat die Aufrechnung wegen Ansprüchen erlaubt, die aufgrund von Mängeln entstanden sind, ist unwirksam. Denn sie kann vereiteln, dass der Mieter die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB in Anspruch nehmen kann. Zu ihrer Wirksamkeit müsste die Klausel für diesen Fall einen Vorbehalt enthalten.

Solche Klauseln sind mir bisher nicht bekannt. Deshalb wage ich die Behauptung, dass es derzeit kein wirksamen Aufrechnungsverbote oder –beschränkungen in Wohnraummietverträgen gibt.   

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