Wann ist eine Wohnung eine Wohnung?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 22.12.2010

In seiner Entscheidung vom  25.6.2008 (VIII ZR 307/07) hat der BGH den funktionalen Wohnungsbegriff für die Kündigung nach § 573a BGB kreiert. Damals bewohnte eine Familie zwei Wohnungen, die im Ober- und Dachgeschoss gelegen und durch das Treppenhaus verbunden waren. Der BGH sah hier – funktionelle – eine Wohnung.

Nunmehr zog ein Erwerber in eine Wohnung im Erdgeschoss und nutzte die Einliegerwohnung im Keller als Besucherzimmer/Bügelzimmer/Arbeitszimmer. Dies sieht der BGH nicht für ausreichend an, um die Voraussetzungen des § 573a BGB zur Kündigung des Mieters der Obergeschosswohnung annehmen zu können (BGH v. 17.11.2010 – VIII ZR 90/10). Insoweit verweist er insbesondere darauf, dass die Einheit im Keller separat nutzbar sei, weil ein 42 qm großer Wohn-/Schlafraum, ein Bad mit Toilette und eine Küchenzeile.

Das Landgericht hatte – wie viele andere auch – den BGH eben missverstanden. Im ersten Fall wurde die Wohnung von der Vermieterfamilie wie eine Wohnung genutzt, so dass aus objektiver Sicht der Mieter nicht annehmen konnte, dass die zweite Wohnung einmal zur Vermietung genutzt werden sollte. Im zweiten Fall sind nicht nur die Umstände nachträglich entstanden, sondern hat der Vermieter/Erwerber die zweite Wohnung in seinen Lebensablauf nicht so integriert, dass ein außerstehender von einer einheitlichen Wohnung ausgehen musste.

Meines Erachtens hätte die Kündigung schon scheitern müssen, weil bei Abschluss des Mietvertrages des Obergeschossmieters die Voraussetzungen des § 573a BGB noch nicht vorlagen. Damals wohnte kein Vermieter im Objekt.

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2 Kommentare

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Sehr geehrte Damen und Herren,

erbitte Meinung zum folgenden Thema:

3 Familien-Haus wird 2000 in Teilen verkauft:
Bisheriger Eigentümer behält DGW + einen Kellerraum
ETW EG: Wird gekauft von Familie
Wohnung 1. OG wird gekauft vom Sohn von Familie der EG ETW
Zur ETW 1. OG gehören auch noch 2 Garagen + 3 Kellerräume

1 Kelleraum der zum 1. OG gehörenden Wohnung war zum Zeitpunkt des
Kaufs bereits als Bad in Nutzung, Übliches Kellerfenster, keine Heizung
1 Kellerraum war der üblichen Nutzung zugeführt, keine Heizung, übliches Fenster
1 Kellerraum war ein großer Hobbyraum mit Heizung großer Fensterfront
und Tür zum Garten hoch
Jeder der Räumen kann und kann über Gemeinschaftskellerraum erreicht werden.

 

Nach Kauf (12 Jahre her) wurde mit den, der Wohnung im 1. OG zugeordneten Kellerräumen,
folgendes gemacht:
1. BAD Kellerraum wurde modernisiert, Heizung installiert, Kellerfenster durch Kunststoff-
Kippfenster in gleicher Größe ersetzt.
2. Umwandlung in ein nicht gewerbliches Arbeitszimmer. Heizung installiert. Kellerfenster
durch Kunststoff-Kippfenster ersetzt.
2. Hobbyraum Unterteilung mit Rigipswand und Tür.Installation Heizung im abgetrennter Raum.
Fenster sind nach wie vor die zum Kaufzeitpunkt.

Wohnung im 1. OG wird konventionell vermietet. Eigentümer lebt in den ausgebauten Kellerbereichen.
Raumhöhe < 2,40 Meter. Küche nicht vorhanden. Betriebskosten werden separat erfasst und in den
Jahresabrechnungen berücksichtigt.

Die drei Eigentümer und eine Mieterfamilie leben 12 Jahren in Frieden unter einem Dach.
Eigentümer DGW (ehemaliger Gesamtbesitzer) zieht in ein anderes Bundesland. Eigentümer
ETW EG und DGW geraten in Streit wegen Kaufpreis Wohnung.

Eigentümer DGW geht zum Anwalt und auf einmal ist Eigentümer Wohnung 1. OG im Fokus
wegen:
Auszug aus anwaltlichem Schreiben:
Gleichzeitig haben wir die Bau und Vertragsunterlagen geprüft. Unsere Mandanten haben uns
davon informiert, dass Sie die Räumlichkeiten im KG als Wohnung umfunktioniert haben und
diese selber bewohnen.

Neben den baurechtlichen Vorschriften ist dies selbstverständlich nicht möglich. Insoweit haben
wir Sie aufzufordern, uns entsprechende baurechtliche Genehmigung vorzulegen.

Gleichermaßen ist dies unabhängig von der baurechtlichen Genehmigung, ein Verstoß gegen die
Vorschriften des Wohneigentumsgesetzes.Hier dürfen wir Sie darum bitten, uns einen entsprechenden,
schriftlichen Beschluss, der auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden sein muss, zu übermitteln,
das Sie die Berechtigung hatten, die Kellerräume als Wohnung auszubauen.

Entsprechende Unterlagen erwarten wir bis zum....
Auszug Ende.

Sachstand:
- Es gibt keine baurechtliche Genehmigung
- Einen schriftlichen Eigentümerbeschluss gibt es nicht und wird es natürlich wegen
Streitigkeiten der Parteien 1 + 3 nicht mehr geben.

Welche Konsequenzen ergeben sich daraus?

Für eine Hilfestellung bedanke ich mich bereits jetzt.

Gruß,

 

Marcel U.

 

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Entschuldigung,

 

dachte ich lege ein neues Thema an. Wie geht das? Bin in Forendingen nicht wirklich versiert.

 

Gruß,

 

Marcel U.

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