Flächenangabe und unverbindlicher Brötchenkauf
von , veröffentlicht am 14.12.2010Ein Mieter mindert die Miete und verweigert den Ausgleich einer Betriebskostennachforderung, weil seine Wohnung anstatt der im Mietvertrag angegebenen 54,78 m² nur eine Wohnfläche von 42,98 m² aufweist. In § 1 seines Formularmietvertrages steht u.a.:
"Vermietet werden […] folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume."
§ 6 des Mietvertrages sieht u.a. vor, dass die Betriebskosten, soweit nicht eine Verteilung nach Verbrauch erfolgt, nach der "Wohnfläche von 54,78 m²" berechnet werden.
Nach Auffassung des BGH (v. 10.11.2010 - VIII ZR 306/09) ist die in § 1 enthaltene Flächenangabe unverbindlich. Begründung: Bei objektiver Auslegung des Mietvertrages folgt bereits aus der Würdigung des Gesamtinhalts des § 1 des Mietvertrages, dass die darin genannte Größe der Wohnung nicht als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart werden sollte. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass in den der Quadratmeterangabe unmittelbar nachfolgenden beiden Sätzen deutlich gemacht wird, dass die Quadratmeterangabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, der räumliche Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Anzahl der gemieteten Räume ergibt.
Da fällt einem nichts mehr ein. Demnächst verkauft mir mein Bäcker 8 Brötchen für den Preis von 10, weil in seinem Geschäft deutlich sichtbar seine AGB hängen: wir betrachten ihre Mengenangaben als unverbindlich.
Zur Sache: natürlich ist der objektive Inhalt der Klausel in § 1 eindeutig. Spätestens aber in Verbindung mit § 6 ergibt sich ein Widerspruch, der nach § 305c Abs. 2 BGB relevant ist. Denn die Betriebskosten sind auch Miete i.S.v. § 535 Abs. 2 BGB. Damit wird deutlich, dass die Größenangabe bei der Bemessung der Gegenleistung für den „unverbindlichen“ Mietgegenstand doch eine Rolle spielt. Folgerichtig wurde die Betriebskostennachforderung entsprechend der Minderungsquote gekürzt.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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2 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenIhr Vergleich mit den Brötchen hinkt etwas. Wenn ihr Bäcker ihnen eine (schon) gefüllte Tüte Brötchen zum Festpreis verkauft, und sagt, da könnten 10 Brötchen drin (sein genau weiß ich es aber nicht), würde es die Sache genauer beschreiben. Sie kaufen nämlich dann nicht eine bestimmte Anzahl Brötchen, sondern die Tüte mit Inhalt.
Insofern ist die Entscheidung konsquent und i.O.
Hallo,
endlich mal eine vernünftige Entscheidung des BGH.
@Herr Lützenkirchen: Wie kann ich denn dann Ihrer Meinung nach 1. nicht die Fläche zum Gegenstand des Mietvertrages machen, 2. die Mieteinheit genau beschreiben und 3. die BK umlegen, ohne z.B. auf MEA einer TE zurückzugreifen (da das Objekt zB keine WEG ist)?
Hier hilft der BGH mit einer praxisnahen Entscheidung. Der Brötchenvergleich hinkt, da die Anzahl der Brötchen ohne weiteres genau bestimmt werden kann. Das ist bei einem Mietobjekt eben nicht ohne weiteres möglich.
Mit kollegialen Grüße aus dem Norden,
A.Schneehain