Darlegungs- und Beweislast bei gemischter Nutzung

Der BGH lässt keine Gelegenheit aus, die Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast im Rahmen der gemischten Nutzung zu festigen. Bereits am 11.8.2010 hatte er noch einmal festgestellt, dass der Mieter die für eine notwendige Vorerfassung maßgeblichen Tatsachen vorzutragen und zu beweisen hat (BGH v. 11.8.2010 – VIII ZR 45/10, NZM 2010, 784). Dabei wurde auch hervorgehoben, dass sich die „erhebliche Mehrbelastung“, die die Pflicht zur Vorerfassung auslöst, nach dem Kostenanteil pro Quadratmeter zu beurteilen ist. Insoweit steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Auskunftsanspruch zu, mit dessen Hilfe er sämtliche Tatsachen, der er zur Abgrenzung der Kosten benötigt, ermitteln kann (BGH v. 25.10.2006 – VIII ZR 251/05, NZM 2007, 83).

Daran anknüpfend stellt er nun klar, dass es dem Mieter keine Erleichterung verschafft, wenn sich seine Wohnung in einem Objekt befindet, in dem 87% der Fläche gewerblich und z.T. sogar mit erheblichem Publikumsverkehr genutzt wird (BGH v. 13.10.2010 – VIII ZR 46/10). Trotz dieser intensiven (anderen) Nutzung streitet keine Vermutung für den Wohnraummieter, dass seine Belastung bei einer allein auf Wohnraum beschränkten Abrechnung erheblich geringer wäre!

Aus meiner Sicht ist das Kapitel damit durch. Es ist nach diesen Entscheidungen nicht denkbar, dass der Mieter ohne konkrete Auskünfte und Gegenangebote in ausreichender Form die Notwendigkeit einer Vorerfassung vortragen kann.

Insoweit meine ich aber, dass das Auskunftsbegehren auch außerhalb der Belegeinsicht gestellt werden kann, z.B. schriftlich, und der Vermieter verpflichtet ist, die Tatsachen zu ermitteln und dem Mieter mitzuteilen. Solange die Auskunft nicht erteilt ist, kann der Mieter den Kostenanteil, auf den sich sein Auskunftsbegehren stützt, zurückhalten.

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