Mieterhöhung wegen Instandsetzung der Fassade

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 30.08.2010

Rechtsgebiete: MieterhöhungEnergieeinsparungEnEVMiet- und WEG-Recht|17765 Aufrufe

Soll eine Fassade erneuert werden, kann der Vermieter nach § 554 Abs. 1 + 2 BGB wählen, ob er diese Maßnahme als Instandsetzung oder als Modernisierung durchführt. Der umsichtige Eigentümer beachtet aber auch § 9 EnEV. Nach dessen Abs. 3 muss er im Falle der Erneuerung eine Wärmedämmfassade aufbringen, wenn er eine Wand bearbeitet, deren Wärmedurchgangskoeffizient größer als 0,9 W/(m²·K) ist und mehr als 10% der Fassade bearbeitet werden sollen. Der Mieter, der sich über Risse in der Fassade beklagt und seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geltend macht, erhält also zwangsläufig eine Wärmedämmfassade.

Als reine Instandsetzungsmaßnahme kann diese Fassadenerneuerung wegen ihrer Folgen nicht gewertet werden. Wird diese Maßnahme als solche zur Energieeinsparung angesehen, greift aber § 554 Abs. 2 BGB mit der Folge, dass eine Ankündigung gemäß Abs. 3 erfolgen muss. Wird allein auf die Absicht des Vermieters zur Instandsetzung abgestellt, ist die Zwangsmodernisierung eine Maßnahme, die er nicht zu vertreten hat, so dass sich der Duldungsanspruch nach § 242 BGB richtet (vgl. dazu BGH v. 4.3.2009 – VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394).

Für die Anwendung des § 242 BGB spricht die Tatsache, dass der Mieter ansonsten (z.B. im Fall einer Härte) das vom Verordnungsgeber, der letztlich nur EU-Recht umsetzen musste, angeordnete Ergebnis verhindern könnte. Klar ist das aber nicht. Immerhin stellt § 554 Abs. 2 BGB auf das Ergebnis ab. Danach liegt eine Energiesparmaßnahme (= Modernisierung) vor.

Spannend wird die Sache erst durch § 559 BGB. Hier werden beide Alternativen als ausreichender Anlass für eine Mieterhöhung gewertet. Auch wenn sich der Vermieter die Kosten für die ersparte (fällige) Instandsetzung anrechnen lassen muss (z.B. Gerüst- und Putzkosten als solche), zeigt die Erfahrung, dass der teuerste Teil die Wärmedämmung ist. Nachdem insoweit eine Kappung weggefallen ist (vgl. BGH v. 3.3.2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738), muss der Mieter also die Instandsetzung der Fassade durch die Mieterhöhung von 11% bezahlen.