Absolute Heilungswirkung
von , veröffentlicht am 21.07.2010Gerät der Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen. Führt der Mieter die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB herbei, wird die Kündigung unwirksam. Die rechtshängige Räumungsklage muss in der Hauptsache für erledigt erklärt werden. Der Mieter hat i.d.R. die Kosten zu tragen.
Wenn der Mieter die Kosten nicht erstattet, kann dies als Pflichtverletzung i.S.d § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angesehen werden. Gleichwohl soll die (erneute) Kündigung wegen Nichtzahlung der Prozesskosten nicht durchgehen, weil dies mit dem Rechtsgedanken des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu vereinbaren sei (BGH v. 14.7.2010 - VIII ZR 267/09). Danach solle der Mieter eben in zwei Jahren ein Mal die Möglichkeit haben, die Wirkungen des Zahlungsverzuges zu beseitigen.
Mit dieser Begründung lässt sich § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB aber stets auch der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges entgegenhalten, was bekanntlich nicht geht (BGH v. 16.2.2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334).
Ich würde mich nicht darauf verlassen, dass diese Wohltat stets gilt. Hat der Mieter die Eidesstattliche Versicherung abgegeben, so dass die Forderung uneinbringlich ist, kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet sein. Denn aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt sich nicht entnehmen, dass der Mieter den verursachten Schaden nicht ausgleichen muss. Wegen der Erheblichkeitsschwelle in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB muss er zumindest eine Ratenzahlung anbieten und durchführen.
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1 Kommentar
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"Mit dieser Begründung lässt sich § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB aber stets auch der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges entgegenhalten, was bekanntlich nicht geht"
Möglicherweise verstehe ich diesen Satz falsch.
Aber eine gleichzeitige fristgemäße Kündigung zusätzlich zur fristlosen bleibt auch bei sofortiger Zahlung wirksam.
Zu der Frage, ob die fristlose bei sofortiger Zahlung zur fristgemäßen Kündigung wird, gibt es meines Wissens unterschiedliche Urteile.