Wohnflächenerweiterung durch Modernisierung
von , veröffentlicht am 12.12.2009Ein ganz normaler Fall: im Mietvertrag ist die Wohnfläche zutreffend mit 100 m² angegeben und geregelt, dass die Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt werden. Der Vermieter hat mit Zustimmung des Mieters Balkone angebaut, allerdings nicht an allen Wohnungen. Die zusätzliche Fläche ermittelt sich nach WoFV mit 3 m². Da der Mieter während der Moderniserungsmaßnahem nicht gemindert hat, soll die Miete bis 31.12.2010 vereinbarungsgemäß unverändert bleiben (BGH v. 14.10.2009 - VIII ZR 159/08). Der Vermieter will wissen, welche Fläche er bei der nächsten Betriebskostenabrechnung zugrunde legen darf und nach welchem Maßstab er im Jahre 2011 die Miete nach § 558 BGB anheben kann.
Man könnte die Auffassung vertreten, dass § 559 BGB die Rechtsfolgen der Modernisierung abschließend regelt. Danach kann der Vermieter die Miete unter Kostengesichtspunkten anheben. Alle weiteren Kosten gehen zu seinen Lasten (so ausdrücklich für Betriebskosten: LG Berlin v. 7.11.2006 – 65 S 169/06, GE 2007, 597). Danach besteht keine Möglichkeit die höhere Fläche einzuführen, da auch die Grundsätze des § 313 BGB nicht greifen, weil keine Abweichung von mehr als 10% der Fläche vorliegt (vgl. BGH v. 23.5.2007 – VIII ZR 138/06).
Andererseits wollen die Parteien aber, wenn sie die Umlage von Betriebskosten vereinbaren, eine vollständige Regelung treffen (BGH v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04). Damit wäre eine Lücke im Mietvertrag vorhanden, weil gerade der Fall der Wohnflächenerweiterung infolge Moderniserung richt bedacht wurde, so dass eine ergänzende Vertragsauslegung eröffnet ist (vgl. dazu AG Schöneberg v. 17.2.1999 - 12 C 351/98, GE 1999, 579).
Insoweit wäre bei den Betriebskosten sicherlich schnell eine Übereinkunft getroffen. Denn für den Mieter ist die Umlage auf eine größere Fläche günstiger. Allerdimngs erhält der Vermieter bei der Mieterhöhung ein größeres Potential (Beispiel: Grundmiete 800 €; ortsübliche Vergleichsmiete 8,30 €/m²; bei 103 m² kann der Vermieter bis 845,90 € erhöhen).
Ich neige der ergänzen Vertragsauslegzung zu, wobei in jedem Einzelfall eine Lückenfüllung erfolgen muss.
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1 Kommentar
Kommentare als Feed abonnieren" ... Denn für den Mieter ist die Umlage auf eine größere Fläche günstiger." Gemeint ist hier wohl der Mieter, dessen Wohnfläche nicht um eine Balkonfläche erweitert wurde. Irgendwo muß allerdings auch im Recht der Ge"recht"igkeitsgedanke durchdringen. Gehen wir einmal davon aus, daß sich durch den Anbau einiger Balkone Grundsteuer und Versicherungsprämie(n) nicht erhöht haben. Auch wird der Wasserverbrauch, das Treppenhauslicht unddas Müllaufkommen durch den Balkonanbau nicht gestiegen sein, ebenso wenig die Aufzugskosten. Wenn nun sich die Gesamtwohnfläche um, nehmen wir an, 3% erhöht hat, zahlen die Wohnungsmieter ohne Balkone weniger, obwohl der Anfall der Betriebskosten durch den Balkonanbau keinerlei Änderung erfahren hat.
Ergänzende Vertragsauslegung? Da stimmt doch irgend etwas nicht!