Platz in verbotenen Räumen

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 14.10.2009

Rechtsgebiete: MinderungWohnflächeMiet- und WEG-Recht|2553 Aufrufe

Nach nunmehr ständiger Rechtsprechung des BGH begründet eine zu Lasten des Mieters bestehende Flächenabweichung von mehr als 10 % einen Mangel, der u.a. zur Minderung berechtigt. Zur Flächenberechnung hat der BGH auch für den preisfreien Wohnraum die §§ 42 ff. II.BV oder – wenn Bezugsfertigkeit nach dem 1.1.2004 eingetreten war – die WoFlVO angewendet. Davon lässt er drei Ausnahmen zu (BGH v. 24.3.2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230):

die Parteien haben ein andere Berechnungsmethode vereinbart (z.B. DIN 277)
am Ort der Wohnung ist eine andere Methode ortsüblich
die Besonderheiten der Wohnung erfordern eine abweichende Bewertung.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob Räume mit eingerechnet werden können, die zwar mitvermietet, öffentlich-rechtlich aber nicht zum Wohnen zugelassen sind. Derartige Räume werden in der Praxis oft als Hobbyräume betitelt und liegen im Keller mit nicht ausreichender Deckenhöhe oder nicht ausreichend großen Lichtöffnungen oder im Dachgeschoss, wo sie den brandschutztechnischen Anforderungen nicht gerecht werden (z.B. fehlender zweiter Fluchtweg).

Nach Auffassung des BGH (Urteil v. 16.9.2009 - VIII ZR 275/08) liegt die Lösung in der Anwendung der Grundsätze für öffentlich-rechtliche Mängel. Insoweit kann sich der Mieter erst dann auf Gewährleistungsrechte berufen, wenn die Behörde einschreitet, was bereits gegeben ist, wenn ein Anhörungsverfahren nach § 28 VwVfG eingeleitet wird (BGH v. 24.10.2007 - XII ZR 24/06, BeckRS 2007, 19678 = ZMR 2008, 274). Nur: Wenn auch diese Voraussetzung vorliegt – kann der Mieter dann doppelt mindern, einmal wegen des öffentlich-rechtlichen Mangels (z.B. 10%) und ein weiters Mal wegen der zu geringen Wohnfläche (z.B. weitere 12 %)?