Fristlose Kündigung wegen einmaliger unpünktlicher MietzahlungInhalt abgleichen

Rechtsgebiet: Mietrecht
Experte: Dr. Klaus Lützenkirchen

Rechtsanwalt

30.06.2009

Ständig verspätete Mietzahlungen, ohne dass die in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB umschriebenen Rückstände erreicht werden, können jedenfalls nach vorheriger Abmahnung, die fristlose Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB rechtfertigen (BGH v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121; BGH v. 11.1.2006 - VIII ZR 364/04 NZM 2006, 338). Maßgeblich ist die Wertung, ob dem Vermieter aufgrund der ständig verzögerten Mietzahlungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist oder nicht. Dies festzustellen, ist in erster Linie eine Frage des Einzelfalles (BGH v. 11.1.2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338). Hierfür ist es ohne Bedeutung, dass der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung - ohnehin nur teilweise - befriedigt worden ist (OLG Düsseldorf v. 8.7.2008 - I-24 U 177/07, GE 2009, 51 = ZMR 2009, 196). Denn die Bestimmung über den Ausschluss des Kündigungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) ist hier nicht anzuwenden. Insoweit kann es grundsätzlich ausreichen, dass der Vermieter schon unmittelbar nach der ersten unpünktlichen Mietzahlung kündigt, die auf die Abmahnung folgt (BGH v. 4.2.2009 - VIII ZR 66/08, NZM 2009, 315). Denn selbst bei einem Zahlungsverzug mit nur einer Monatsmiete kann der Ausspruch einer Kündigung gerechtfertigt sein, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise des Mieters angesichts des vorausgegangenen Geschehens sofort wieder enttäuscht worden ist und deshalb nachhaltig erschüttert war.

Das setzt aber voraus, dass schon vor der Abmahnung ein Tatbestand eingetreten ist, der Zweifel an der Leistungsbereitschaft und der Leistungsfähigkeit des Mieters nahelegt. Hierfür muss eine unpünktliche Mietzahlung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten erfolgt sein. Dann ist die ultimative Warnung, die nächste unpünktliche Zahlung führt zu Konsequenzen, i.S. von § 543 Abs. 1 BGB nachvollziehbar.

 

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Kommentare:
corax

01.07.2009

Überschrift und Artikel widersprechen sich.
Bauernfängerei um Leser zu gewinnen?

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Moritz

01.07.2009

@Corax: Die Überschrift bezieht sich doch wohl darauf, dass nach der Abmahnung bereits eine einzige weitere verspätete Mietzahlung ausreichen kann, sie widerspricht dem folgendem Text daher nicht.

Abgesehen davon, die Überschrift kann nur bei Personen falsche Erwartungen wecken, die es überhaupt für möglich halten, dass ein einmaliger Verzug mit einer Mietzahlung in Deutschland eine fristlose Kündigung begründen könnte. Nicht gerade die Zielgruppe juristischer Blogs...

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corax

02.07.2009

Entschuldigung, dass ich mich jetzt erst melde. Ich hatte weitere Kommentare per mail abonnieren angekreuzt aber nicht erhalten.

@Moritz
Bei allem Respekt, die Überschrift ist irreführend.
Grade wegen dieser suggerierten Besonderheit nach schon "einmaliger" verspäteter Mietzahlung hab ich doch den Artikel überhaupt gelesen. Eben weil dass doch so sensationell außergewöhnlich wäre.
Dass man nach einer berechtigten Abmahnung nach nicht erfolgter Zahlung fristlos kündigen kann versteht sich doch von selbst. Es fehlt in der Überschrift der Zusatz "... nach Abmahnung"
Ich fühle mich durch den Artikel in Kombination mit der Überschrift gelinde gesagt veräppelt. Er hat mich Lebenszeit gekostet. Und das ärgert mich.

MfG

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Malte S.

Ref.jur.

02.07.2009

Ich muss hier corax mal beipflichten. Der Titel verspricht Besonderes, während der Inhalt - wenn auch interessant - eigentlich zum Bereich des Gewöhnlichen gehört. Bedenkt man die massiven Einschränkunge: 6 monatige, verzögerte Zahlung sowie die Abmahnung, ist tatsächlich nicht besonderes mehr zu finden.

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