BGH schließt Lücke bei der Duldungspflicht nicht vollständig

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 17.05.2009

Rechtsgebiete: ModernisierungDuldungspflichtErhaltungsmaßnahmenMiet- und WEG-Recht|5567 Aufrufe

Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter nach § 554 Abs. 1 BGB zu dulden. Seine Duldungspflicht bei Modernisierungen richtet sich nach § 554 Abs. 2 + 3 BGB, die eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach sich ziehen können. Führt der Vermieter Maßnahmen durch aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat (z.B. aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Anordnung), kann er ebenfalls die Miete nach § 559 BGB erhöhen. Eine Duldungspflicht dazu regeln die mietrechtlichen Vorschriften aber nicht.

Bei der Einführung des § 554 BGB im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes ist davon abgesehen worden, in Abs. 3 der Vorschrift entsprechend der Regelung in § 3 MHG (bzw. jetzt § 559 Abs. 1 BGB) auch Maßnahmen "aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", aufzunehmen; die mit einer derartigen Regelung verbundene Konsequenz, dass der Mieter bei Vorliegen von Härtegründen der Durchführung solcher Maßnahmen widersprechen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften dazu verpflichtet ist, erschien dem Gesetzgeber nicht sachgerecht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49).

Mit der hM leitet der BGH (BGH v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, BeckRS 2009, 11149) die Pflicht des Mieters, die Durchführung dieser Arbeiten zu dulden, aus § 242 BGB ab. Damit kann der Vermieter also auch die Duldung von dem Mieter verlangen, der nicht unmittelbar von den Konsequenzen betroffen wird, dessen Mieträume aber zur Erledigung der Arbeiten betreten werden müssen (Durchleitung von Steigesträngen durch die Wohnung des Mieters in die Obergeschosse, um behördlich angeordneten Anschluss der oberen Wohnungen an die Zentralheizung herbeizuführen).

Da die Maßnahme von Umständen abhängen muss, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, fällt darunter wohl nicht z.B. die (freiwillige) Installation einer Gasetagenheizung in der Obergeschosswohnung, die für den dortigen Mieter eine Modernisierung nach § 554 Abs. 3 BGB darstellt. Für eine Duldung dieser Maßnahme fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Der Mieter, der unter der zu moderniserenden Wohnung lebt, ist auch nicht aus § 242 BGB zur Duldung verpflichtet. Denn es ist nicht unerträglich, dass der Vermieter diese Maßnahme zurückstellt, bis die Wohnung frei wird. Oder?