Kalte Räumung

von Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 07.04.2009

Im neuesten Heft der NZM (6/2009) beleuchtet Lehmann-Richter die Rechtsfolgen der Selbstjustiz des Vermieters gegenüber einem säumigen Mieter, dem er wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt hat. Er hebt hervor, dass das eigenmächtige Ausräumen der Wohnung als Nötigung nach § 240 StGB grundsätzlich strafbar ist (OLG Köln v. 25.07.1995 - Ss 340/95, NJW 1996, 472).

Zivilrechtlich bleibt die Maßnahme doch geradezu folgenlos:

  • Der Mieter kann zwar seinen Rückverschaffungsanspruch im Wege der einstweiligen Verfügung wegen der verbotenen Eigenmacht verfolgen. Hat der Vermieter die Räume aber einem Dritten (z.B. Nachmieter) überlassen, läuft diese Maßnahme regelmäßig ins Leere.
  • Vertragliche Ansprüche, insbesondere auf Schadensersatz scheitern daran, dass der Vermieter (zuvor) fristlos gekündigt hat und deshalb ein Mietvertrag nicht besteht.
  • Ansprüche aus § 823 BGB wegen Verletzung des Besitzrechts sind nicht gegeben, weil nur der berechtigte Besitz geschützt wird.
  • Eine Anspruchsgrundlage bildet nur § 826 BGB, wenn die Maßnahme des Vermieters als vorsätzlich sittenwidriges Verhalten bewertet wird. Dann fehlt es aber - von Anwaltskosten abgesehen - am Schaden, weil der Besitz unberechtigt war.

Dies ändert sich natürlich, wenn der Mieter die fristlose Kündigung heilt, indem er den Rückstand nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgleicht und die Kündigung dadurch unwirksam wird. Dann besteht der Mietvertrag fort, sofern nicht eine gleichzeitig (hilsweise) ausgesprochene fristgerechte Kündigung greift.

 

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5 Kommentare

Ohne den Aufsatz gelesen zu haben, finde ich doch eine Sache (methodisch) äußerst bemerkenswert. Denn offenbar kommt der Aufsatz zu dem Ergebnis, dass Mieter zivilrechtlich keine Möglichkeiten hat, was bedeutet, dass der Vermieter sozusagen rechtmäßig handelt. Wie passt es dann hierzu, dass dann dennoch das Strafrecht eingreifen soll? Insbesondere ist dabei zu beachten, das im Rahmen des § 240 StGB zu prüfen ist, ob der "Nötiger" verwerflich gehandelt hat. Auf den ersten Blick erscheint es überraschend, dass ein Verhalten, dass zivilrechtlich "zulässig" ist, dennoch verwerflich sein soll.

Gleichfalls ohne den Aufsatz gelesen zu haben, erlaube ich mir das Ergebnis nicht zu teilen. Abgesehen davon, dass die zivilrechtlichen Folgen bereits im letzten Absatz von Lützenkirchens Mitteilung vorgezeichnet werden, soll folgendes angemerkt sein:

 

  • Vertragliche Ansprüche, insbesondere auf Schadensersatz scheitern nicht zwingend daran, dass der Vermieter fristlos gekündigt hat und deshalb ein Mietvertrag nicht besteht. Das Mietverhältnis ist aber nicht vollbeendet. Es besteht ein Rückgewährschuldverhältnis in welches der Vermieter rechtswidrig eingreift. Das macht ihn gegebenenfalls schandeersatzpflichtig.
  • Will der Vermieter nicht zugleich einräumen, ein Dieb zu sein, müsste man auch Ansprüche aus Verwahrung prüfen bzw. auch von diesem Rechtsverhältnis ausgehen.
  • Ferner sind die Folgen des § 823 BGB nicht so eindeutig. Sicherlich ist vornehmlich der berechtigte Besitz geschützt und nicht der unberechtigte. Allerdings gibt es eine durchaus h.M., geführt vom BGH (Z 114,305, 312), welche teilweise auch den unberechtigten Besitz als geschützt ansieht. Folgt man dem, trifft man auf die Mindermeinung bei Soergel/Spickhoff § 823 Rdn 98 m.w.N.
  • Die Problemstellung - 823/Besitz - ist aber zu kurz. Entscheidend, da der Vermieter ausgeräumt hat, sollte die Kombination - 823/Eigentum - sein und da gibt es keine Debatten, sondern nur Beweisprobleme.

Jedenfalls ist klar, dass der Aufsatz zu lesen ist. Die Problematik wird selten genug abgehandelt und ist hoch praxisrelevant.

Daher recht herrzlichen Dank für den blog

 

 

Ich möchte darauf folgendes schreiben:

Der Mieter macht eine Minderung geltend aus § 536 BGB. Bezieht sich auf § 535 Abs.1 Satz 2 BGB, ein Leistungsverweigerungsrecht. Er hält drei bis fünffache Mieten zurück. Der Vermieter handelt nicht, lässt Zeit verstreichen, kündigt falsch fristlos und ausserordentlich, auch fristgerecht einen Mietvertrag mit mind. 15 Jahren Laufzeit, knackt die Wohnung, schlägt die Möbel kaputt, schmeißt die Klamotten in Säcke vor das Geschäft des Mieters, macht ein neues Schloss drauf, klaut alle Wertgegenstände weit über 15.000,- Euro! Wie nennt man dass? Vermieterpfandrecht mit Selbstjustiz?!? Hallo Art.13+14 GG, Verbotene Eigenmacht, Verstoß gegen Treu und Glauben, Verstoß gegen die guten Sitten, Verstoß gegen Zwangsvollstreckungsvorschriften, Bereicherung, usw. eine ganze Latte Verstöße!!! Man sollte immer beide Seiten sehen, aber hier muss der Gesetzgeber sofort handeln!

Wo bleibt der Persönlichkeitsschutz, die Würde des Menschen ist unantastbar? So könnte jeder Vermieter handeln, nur um aus einem langen Vertrag raus zu kommen!

Schadensersatz wegen Bereicherung, Sachbeschädigung, etc. Es gibt da kein Vermieterpfandrecht, wenn kein Titel vorhanden ist!

Es ist auch nicht nur Verbotene Eigenmacht! Der Vermieter kann die Wohnung eventuell auch weit teurer vermieten!?! Also sich Bereichern wollen, mit einer Straftat im Hintergrund!

Mit freundlichen Grüßen

R.Wingen

Auch das Strafrecht half meinem Mandanten nicht, obwohl der VM zu allem noch den Nachmieter anwies, den gesmten Inhalt der Wohnung zu entsorgen:geringes Verschulden.

Die durchaus bedenkenswerten Überlegungen von "K.G." stellte man nicht einmal an.

Was genau spricht gegen § 823 BGB Eigentum ?

Die Sachen sind für den Vermieter fremd !

Verzug dürfte wohl kaum ein Rechtfertigungsgrund sein, oder habe ich da etwas verpasst ?

 

Falls ja, würde ich Vermieter zukünftig anders beraten !

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