Personenschlüssel und Leerstand

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 15.03.2009

Rechtsgebiete: BetriebskostenPersonenschlüsselUnbilligkeitMiet- und WEG-Recht|7712 Aufrufe

Der BGH hat mehrfach zum Ausdruck gebracht, dass der vereinbarte Verteilerschlüssel solange relevant ist, wie im Einzelfall keine krasse Unbilligkeit besteht (BGH v. 31.5.2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 15; BGH v. 20.9.2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 21) und deshalb eine Korrektur stattfinden muss. Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers (BT-Drs. 14/4553, S. 51). Ein krasse Unbilligkeit kann noch nicht angenommen werden, wenn die Entlastung des Mieters durch die Veränderung des Verteilerschlüssels etwas mehr als 50% ausmacht (BGH v. 12.3.2008 - VIII ZR 188/07, NZM 2008, 444).

Bei einem Personenschlüssel soll der Vermieter wegen der statischen Kosten, die auch bei verbrauchsabhängigen Kosten trotz Leerstand weiterlaufen (z.B. Grundkosten, Zählermiete), für die Dauer des Leerstandes eine Person ansetzen müssen (AG Köln v. 7.3.1997 - 201 C 609/96, WuM 1998, 290). Bei überwiegendem Leerstand wird verlangt, dass der Vermieter die statischen Kosten bei verbrauchsabhängigen Positionen vorab herausrechnet und diese nach Wohnfläche umlegt (LG Cottbus v. 8.6.2005 - 5 S 4/05, WuM 2007, 323 = BeckRS 2007 11200).

Dies begegnet Bedenken. Denn wenn vereinbart ist, dass für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an und nicht z.B. auf die melderechtliche Registrierung (BGH v. 23.1.2008 - VIII ZR 82/07, NZM 2008, 242). Dann können aber auch keine fiktiven Personen angesetzt werden. Liegt ein Fall der krassen Unbilligkeit vor, kann der Vermieter sicher gezwungen sein, die statischen Kosten vorab nach Fläche umzulegen. Dazu müssen aber Belastungen vorliegen, die 50% weit übersteigen.