Verjährung von vertraglichen Leistungspflichten

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 16.02.2009

Durch die kurze Verjährung des § 195 BGB sind einige neue Probleme entstanden. Die Verjährung des Kautionsanspruchs des Vermieters nach §§ 195, 199 BGB ist mittlerweile obergerichtlich bestätigt (KG v. 3.3.2008 - 22 W 2/08, ZMR 2008, 624) = BeckRS  2008 07432). Aber was ist mit Leistungspflichten, deren Verletzung in den Anwendungsbereich des § 548 BGB fallen?

Beispiel: der Mieter ist nach dem Vertrag individual-rechtlich verpflichtet, nach fünf Jahren den Teppichboden zu erneuern. Nach Ablauf dieser Frist erscheint der Vermieter in der Mietsache und verlangt die Erneuerung. Vier Jahre später zieht der Mieter infolge der Beendigung des Mietvertrages aus. Der Vermieter stellt fest, dass der Teppichboden nicht erneuert wurde. Der Mieter beruft sich auf Verjährung.

Würde der Anspruch der Anwendung des § 195 BGB unterliegen, wäre schon während der Mietzeit Verjährung eingetreten. Da die Erneuerungspflicht nicht im Rahmen der Rückgabe nach § 546 BGB neu entsteht, kann der Vermieter seinen Anspruch nicht durchsetzen.

Andererseits könnte der Standpunkt eingenommen werden, die allgemeine Verjährung nach § 195 BGB werde durch § 548 BGB verdrängt. Da die Erneuerungspflicht letztlich auch auf eine Veränderung der Mietsache zurückzuführen ist, würde Verjährung immer erst sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrages eintreten.

Und wofür sprechen die besseren Argumente?

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8 Kommentare

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Nur als Bitte, weil es hier sehr offensichtlich ist:

Verwenden Sie wie auch ihre Kollegen doch bitte normale Schriftarten in normaler Größe ohne Wordformatierungen. Die leider immer wieder auftauchenden Formatfehler sorgen mehr und mehr dafür, dass ich den Beckblog kaum noch lese.

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Die Word-Formatierungen werden recht zuverlässig herausgefiltert, wenn man die dafür vorgesehene Funktion verwendet (Zwischenablage aus Word einfügen). Leider vergisst man das schnell im Eifer des Gefechts. Wir werden aber demnächst einen verbesserten Editor haben, bei dem man nichts mehr falsch machen kann.

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Plädiere in diesem Fall für die regelmäßige Verjährungsfrist. Der Vermieter dürfte durch § 199 BGB ausreichend geschützt sein. Es stellen sich dann aber weitere Probleme: Muss der Vermieter etwa nachschauen gehen, ob der Mieter tatsächlich auch hübsch den Boden gewechselt hat?

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Das von immobilienanwalt angesprochene Problem der Kontrolle spricht m.E. eher für die Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB. Auch eine mieterfreundliche Rspr müsste berücksichtigen, dass so jeder - also auch der vertragstreue Mieter - mit Routinebesuchen des Vermieters zu rechnen hätte. In der Regel übt der Vermieter dieses Recht (zumindest nach meiner Kenntnis) nicht ohne besonderen Anlass aus. Natürlich ist der Wortlaut (Ersatzansprüche w e g e n Veränderungen der Mietsache) hier schwierig. Der Mieter nimmt die Reparaturen ja gerade nicht vor. Vielleicht kann man die Veränderung der Mietsache im Abwohnen sehen.

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Hallo,
ich denke auch das § 199 Abs. 1 BGB ein ausreichender Schutz für den Vermieter ist. Warum sollte er aber nachschauen sollen? Um nicht grob fahrlässig zu handeln? Da würde doch mE eine Nachfrage beim Mieter ausreichen und dann auch nur, wenn sich Tatsachen aufdrängen.

Wenn man es genau so sieht, müsste man dann nicht die Frage zum § 548 BGB in die Richtung stellen, ob die Verjährung zum Schutz des Mieters nur sechs Monate ist? Ich würde aber nicht von einer Verschlechterung oder Veränderung iSd. § 548 BGB sprechen, da die Pflicht zur Erneuerung auch oder gerade durch die gebrauchsübliche Abnutzung entsteht (hier typisierend nach fünf Jahren).

Jedoch stellt sich mir die Frage, bevor ich an Verjährung und Kontrolle denke, kann der Vermieter den Mieter zur Erneuerung des Teppichs verpflichten (Rspr?)? Kann der Mieter abweichend vom Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wie bei der Renovierung zur Erneuerung verpflichtet werden? Beim Vergleich zur Renovierung jedenfalls nicht nach starren Fristen. Zudem kann ich mich dunkel an Entscheidungen erinnern (Kommentar grad nicht bei der Hand), dass ein Teppich nach mehreren Jahren als abgewohnt gilt. Ist dass noch so?
Grüße

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