Prozente auf Kleinreparaturen

Aus Hannover sind schon einige bahnbrechende Entscheidungen gekommen. Die neueste Erkenntnis besteht darin, dass eine Kleinreparaturklausel unwirksam ist, die eine Gesamtbelastung von mehr als 7% der Jahresnettomiete vorsieht (AG Hannover v. 9.7.2008 - 564 C 16208/07, WuM 2008, 721). Im konkreten Fall war im Mietvertrag eine Obergrenze von einer Monatsmiete vorgesehen.

Das OLG Stuttgart hatte eine Obergrenze von 8 - 10% „angedacht" (OLG Stuttgart v. 12.2.1988 - 2 U 159/87, WuM 1988, 149). Das AG Braunschweig (v. 17.3.2005 - 116 C 196/05, ZMR 2005, 717) hielt 8% zzgl Umsatzsteuer für zulässig. Langenberg (Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl. S. 227) bevorzugt eine Orientierung an der Instandhaltungspauschale nach § 28 Abs. 3 Satz 1 II.BV.

Zunächst muss einmal klargestellt werden, was die Grundlage der Berechnung bildet, nämlich Netto- oder Bruttomiete. Da die Instandhaltungspauschale nach § 28 II.BV ein Teil der Nettobmiete ist, bietet sich die entsprechende Orientierung an. Dies gilt um so mehr, als eine Ausrichtung an der Bruttomiete Zufallsergebnisse hervorbringt, die abhängig von den jeweils anfallenden Betriebskosten sind.

Warum dann eine Belastung mit mehr als einer Monatsmiete (= ca. 8%) eine unangemessene Benachteiligung sein soll, erschließt sich nicht. Die Kostenbegrenzung soll dem Mieter in erster Linie eine Kalkulationsmöglichkeit eröffnen (BGH v. 15.5.1991 - VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381). Das 13. Gehalt wird auch gern genommen.

Um die Wertigkeit der Klausel zu erhalten, kann der Betrag für die Kleinreparatur an sich (aktuell € 100, AG Braunschweig aaO) nach § 557b BGB indiziert werden. Oder?

Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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