Vermietergewinn bei Betriebskosten

Auf der Herbstveranstaltung des Deutschen Mietgerichtstag am 5.9.2008 hat Hinz Beispiele vorgetragen, die im Verhältnis zum Mieter dazu führen können, dass bei der Betriebskostenabrechnung die Summe aller Einzelergebnisse höher ist als die angefallenen Kosten. Dies kann z.B. dadurch eintreten, dass in den verschiedenen Mietverhältnissen unterschiedliche Umlageschlüssel anzuwenden sind. In diesen Fällen soll die Abrechnung des einzelnen Mieters zu kürzen sein, weil § 556 Abs. 1 BGB unter dem Verbot des § 556 Abs. 4 BGB stehe. Jedenfalls dürfe der Vermieter an den Betriebskosten keinen Gewinn machen.

Diese Auffassung halte ich nicht für richtig. § 556 Abs. 4 BGB verbietet zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von § 556 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift beschränkt die Gestaltungsfreiheit der Parteien hinsichtlich der Mietstruktur auf eine separate Umlage der Betriebskosten, deren Rahmen abschließend durch den Katalog der §§ 1, 2 BetrKV festgelegt wird. Zwar bestimmt § 556 Abs. 1 BGB, dass der Mieter (nur) Betriebskosten zu tragen hat. Indessen ist damit nicht festgelegt, dass der einzelne Mieter Anspruch auf Kürzung der Abrechnung hat, weil die Kostenumlage verbiete, mehr als den tatsächlichen Aufwand zu vereinnahmen. Abgesehen davon, dass der Anwendungsbereich des § 556 Abs. 4 BGB auf den Abschluss des Mietvertrages beschränkt ist, also im laufenden Mietverhältnis vom Sinn und Zweck nicht Platz greift, geht es hier nicht um eine Vereinbarung, sondern die Rechtsfolge einer Abrechnung. Diese Rechtsfolge ergibt sich möglicherweise aus der Vereinbarung eines Umlageschlüssels. Eine solche Klausel steht aber unter keiner Einschränkung, wie sich aus § 556a Abs. 1 und 3 BGB ergibt.

Auch ein Umkehrschluss aus § 560 Abs. 3 BGB greift nicht durch. Er betrifft auch nur das Verhältnis der Parteien. Im Übrigen müsste im umgekehrten Fall, wenn also die Anwendung verschiedener Umlagemaßstäbe dazu führen würde, dass ein Teil der Gesamtkosten beim Vermieter verblieben, dem Vermieter ein Recht eingeräumt werden, die "Restkosten" umzulegen. Dafür besteht keine gesetzliche  Anspruchsgrundlage.

Führt also die Vereinbarung unterschiedlicher Abrechnungsschlüssel dazu, dass die Summe aller Einzelergebnisse höher als die Gesamtkosten sind, besteht kein - wie auch immer geartetes - Kürzungsrecht des Mieters.

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