Farbwahlklausel für Ende der Mietzeit wirksam
von , veröffentlicht am 14.08.2008Nachdem in den letzten Monaten das Feld der Schönheitsreparaturen durch den BGH in Mähdreschermanier bearbeitet worden war, keimt wieder Hoffnung für Vermieter auf, doch die Hürde der Wirksamkeit für Klauseln, die ihre Interessen bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen berücksichtigen, erfolgreich nehmen zu können. Zwar hat der BGH (Urt. v. 18.6. 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499) die Klausel: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ verworfen, weil sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe. Dies beruhte aber darauf, dass nach seiner Auslegung die Vorgabe für alle, also auch die während der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen gelten sollte. In der Begründung hält er ausdrücklich fest, dass dem Vermieter wegen einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werde, nicht abzusprechen sei. In diese Richtung ziele die verwendete Farbwahlklausel. Sie setze dem Mieter zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben vielleicht einen etwas engeren Rahmen, lege ihn aber nicht auf eine spezielle Dekorationsweise fest. Sie stelle auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passe und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar sei. Bezöge sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt sei, oder ob er es vorziehe, die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen, womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkeiten zur Verfügung stehe.
Wer eine solche Klausel auf die Rückgabe der Mietzeit beschränkt, kann m.E. damit erreichen, dass die Rückgabe in anderen Farben eine Vertragsverletzung begründet, und zwar selbst dann, wenn die Renovierung noch nicht fällig ist.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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8 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenIch sehe in der Problematik der Schönheitsreparatur-Klauseln ein echtes Dilemma. Die Schwierigkeit eine Klausel zu formulieren ist für den Vermieter extrem hoch. In Anbetracht der bei Schönheitsreparaturen doch erheblich abweichenden gesetzlichen Regelungen, sind die Konsequenzen schwerwiegend. Träte aber eine Reduzierung auf das rechtliche Zulässige an die Stelle der Anwendung der gesetzlichen Regelungen, träfen die gleichen Konsequenzen den Mieter. Dann müsste er „raten“, was der BGH für rechtlich zulässig hält.
Meines Erachtens kann hier nur der Gesetzgeber eine interessengerechte Lösung herbeiführen. Die Erhaltungspflicht im Wohnraummietrecht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB spielt wohl ohnehin nur noch eine Rolle in den Fällen der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln. Daher sollte der Gesetzgeber hier für das Wohnraummietrecht eine Sonderregelung schaffen, die den Interessen von Mieter und Vermieter vor dem Hintergrund der heute üblichen Gestaltung der Mietverträge gerecht wird. Letztlich könnte dies auch dem Mieter zugute kommen, da der Vermieter dann nicht mehr das Risiko der Klauselunwirksamkeit auf die Miete umsetzen muss.
Ich meinte natürlich, dass die Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB im Wohnraummietrecht kaum mehr eine Rolle spielt. :-)
Zu hoffen ist, dass der BGH an seinen vorsichtigen Andeutungen auch festhält (siehe auch den Beitrag zur Warnung des BGH vor Vertrauensschutz in seine eigenen Entscheidungen...). Eine BGHGleitklausel wäre sicherlich etwas Feines.:-)
Mich würde mal interessieren, wie das mit den Schönheitsreparaturen ist, wenn während der Mietzeit z.B. die Tapete erneuert werden muss. In einem konkreten Fall ist die Tapete durch Schimmel beschädigt und zur Beseitigung musste auch ein Teil der Tapete entfernt werden. Muss der Vermieter das wieder (Schönheits)reparieren?
Dabei dürfte es zuerst darauf ankommen, warum der Schimmel aufgetreten ist. Sollte - wie nahezu jeder Vermieter behauptet - unzureichende oder übermäßige Lüftung durch den Mieter schuld sein oder eine andere Ursache aus seinem Verantwortungskreis vorliegen, dann dürfte dies als Schaden an der Mietsache dem Mieter obliegen.
Wenn aber der Schimmel ohne Verschulden des Mieters aufgetreten ist, spricht mE einiges dafür den Vermieter in die Pflicht zu nehmen. Da die Beseitigung des Schimmels wohl kaum noch zu den Schöhnheitsreparaturen zählt und der "Schönheitsschaden" unmittelbar durch die Beseitigung bedingt wurde, sollte auch dessen Beseitigung vom Vermieter getragen werden.
Ich würde dazu aber weniger in Foren als bei Anwälten anfragen...
Der Bundesgerichtshof hat sich mittlerweile eine weitere Farbwahlklausel aus Mietverträgen vorgeknöpft. Am 22. Oktober stand eine Farbwahlklausel speziell für die Holzteile einer Mietwohnung auf dem höchstrichterlichen Prüfstand. Die strittige Klausel ließ dem Mieter laut Meldung im Rechtsportal www.daily-paragraph.de zumindest bei der Farbwahl für lackierte Holzteile keinerlei Spielraum. Trotzdem fand die Klausel den höchstrichterlichen Segen. Das Urteil zeigt, dass die Klauseln für Mieter tückisch sind. Als rechtliche Laien kommen sie bei der Beurteilung der Rechtslage schnell zu einem falschen Schluss und müssen am Ende für den Rechtsstreit mehr zahlen als für eine Schönheitsreparatur. Weitere Details zum BGH-Urteil und zum Thema Farbwahlklauseln finden sich unter www.daily-paragraph.de in der Rubrik "Mieter im Recht".
Ich denke das ist eh nur ne Modeerscheinung.
An sich ne gute Geschichte, ich bin mir aber unsicher, ob das auf Dauer realistisch umsetzbar ist.