Die erste Hälfte des Jahres 2007 ist vorüber. In der Regel liegen dem Vermieter nunmehr die notwendigen Unterlagen vor, damit er die Betriebskostenabrechnung erstellen kann. Dennoch warten viele Vermieter mit der Errichtung der Abrechnung stets bis kurz vor Jahresende und damit - jedenfalls wenn das Kalenderjahr der Abrechnungsperiode entspricht - bis kurz vor Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB normierten Abrechnungsfrist. Viele Vermieter erstellen und übersenden die Betriebskostenabrechnung auch nicht selbst, sondern überlassen dies Dritten, sei es Anwälten, Abrechnungsunternehmen oder sonstigen Personen. In diesen Fällen stellt sich dann die Frage, ob der Mieter berechtigt ist, eine Abrechnung, die er von einem solchen Dritten übersandt erhalten hat, zurückzuweisen, wenn der Dritte keine Vollmacht beigefügt hat. In § 174 BGB ist nämlich bestimmt, dass ein einseitiges Rechtsgeschäft, das durch einen Dritten vorgenommen wird, unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde zurückweist. Brisant ist dieses Thema deshalb, weil der Vermieter, der mit der Erstellung bis kurz vor Ablauf der Jahresfrist wartet und die Übersendung sodann Dritten überlässt, riskiert, mit einer Nachforderung ausgeschlossen zu werden, wenn der Mieter die Abrechnung zurückweist und eine Vollmacht, wegen Ablaufs der Abrechnungsperiode nicht mehr nachgeholt werden kann.

Allerdings ist § 174 BGB nur auf einseitige Rechtsgeschäfte, also Willenserklärungen anwendbar. Der BGH qualifizierte die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung aber im Jahre 1982 als reine Wissenerklärung (BGH, Urt. v. 23.11.1982 - VIII ZR 298/80, NJW 1982,573). Dies hinderte manche Juristen aber nicht, dennoch von einer Anwendung des § 174 BGB auszugehen (Langenberg, WuM 2003, 670, 671), was inkonsequent war. Es muss aber berücksicht werden, dass es seinerzeit noch keine Abrechnungsfrist gab, jedenfalls keine, die mit einem Nachforderungsausschluss verbunden war. Diese wurde erst mit der Mietrechtsreform mit Wirkung zum 01.09.2001 eingeführt. Seit dem sind mit der Übersendung der Abrechnung also bestimmte Rechtsfolgen verbunden, nämlich die Wahrung der Nachforderung bzw. bei fehlender Abrechnung, der Verlust der Nachforderung. Aus diesem Grund kann die Übersendung der Betriebskostenabrechnung nicht mehr nur als reine Wissenserklärung gewertet werden. Vielmehr knüpft das Gesetz bestimmte Folgen hieran, was aber gerade typisch für eine geschäftsähnliche Handlungen ist. Auf solche ist § 174 BGB aber anwendbar (BGH, Urt. v. 25.11.1982 - II ZR 92/81, NJW 1983, 1542; vgl. BGH, Urt. v. 17.10.2000 - X ZR 97/99, NJW 2001, 289).

Unklar ist dann aber noch, ob das Recht zur Zurückweisung auch dem Vermieter zusteht, wenn sich der Mieter bei der Geltendmachung von Einwendungen durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt, dieser aber keine Vollmachtsurkunde vorlegt.