Erhebliches Risiko bei der Umlage von Verwaltungskosten

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 30.04.2008

Für das Gewerberaummietrecht gelten grundsätzlich keine anderen Anforderungen an die Bestimmtheit einer Umlagevereinbarung als bei der Wohnraummiete (OLG Düsseldorf v. 25.7.1991 – 10 U 1/91, NJW-RR 1991, 1354). Da der Katalog der Betriebskosten aber hier erweitert werden kann, ist es wegen des Transparenzgebotes (§ 307 Abs. 1 S. 3 BGB) erforderlich, dass der Inhalt und Umfang der umlegbaren Leistungen erkennbar wird. Deshalb kann eine Formularklausel in einem Gewerberaummietvertrag keinen Bestand haben, wenn sie die Umlage von Instandsetzungskosten(BGH v. 6.4.2005 – XII ZR 158/01, NZM 2005, 863) oder den Kosten einer Werbegemeinschaft (BGH v. 12.7.2006 – XII ZR 39/04, NZM 2006, 775) ohne Kostenbegrenzung zulässt. Diese Grundsätze gelten auch, wenn der Mieter nach der Formularklausel „Kosten für Hausmeister/Betriebsabteilung“ ohne Kostenbegrenzung tragen soll (OLG Düsseldorf v. 10.5.2007 – 24 U 204/06). Denn auch damit wird dem Mieter anteilig die Erhaltungslast auferlegt.

Allerdings sollen die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ ausreichend transparent sein (OLG Köln v. 18.1.2008 – 1 U 40/07; vgl. auch Ludley, NZM 2006, 851). Immerhin könne der Inhalt durch § 26 II.BV bestimmt werden. Dem ist nun das OLG Rostock Urt. 10.04.2008 – 3 U 158/06) entgegengetreten. Danach ist die Umlage von „Verwaltungskosten“ zwar grundsätzlich zulässig für sich genommen aber nicht ausreichend transparent, um dem Mieter die auf ihn daraus folgende Belastung klar zu machen, zumal weder § 26 II.BV noch § 1 BetrKV eine Spezifizierung der erfassten Leistungen enthalte.

Ich vertrete zwar die Auffassung, dass das Problem durch die Entscheidung des BGH vom 6.5.2005 längst gelöst wurde. Um so mehr sollte jeder, der Verwaltungskosten umlegen will, in den Mietvertrag eine Kostenbegrenzung (z.B. 3% der Jahresmiete) aufnehmen. Für Altverträge können sich erhebliche Rückforderungsansprüche ergeben. Denn wenn die Umlagevereinbarung unwirksam ist, fehlt der Zahlung der Rechtsgrund. Die Verjährung fängt erst mit Kenntnis an zu laufen.

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Eine erfreuliche Entscheidung des OLG Rostock - bedauerlicherweise neigen die ersten Instanzen nach wie vor dazu, hier zwischen Wohnraum- und Gewerbemiete im Hinblick auf die Anwendung des Transparenzgebotes zu Lasten des Gewerbemieters zu differenzieren. Ohnehin sind die Entscheidungen des 3. Rostocker Senats regelmäßig qualitativ erfreulich.

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