Schnüffeln für den Personenschlüssel

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 22.02.2008

Rechtsgebiete: BetriebskostenBetriebskostenabrechnungPersonenschlüsselMiet- und WEG-Recht|3487 Aufrufe

Grundsätzlich kann der Abrechnungsmaßstab zur Umlage der Betriebskosten frei vereinbart werden. Haben sich die Parteien auf die Umlage nach der Anzahl der Personen geeinigt, kann der Vermieter nicht die Personen ansetzen, die er durch einen Abgleich mit dem Melderegister ermittelt hat. Vielmehr muss er die tatsächlichen Verbraucher ermitteln, wozu er zu bestimmten Stichtagen die tatsächliche Belegung der Wohnungen prüfen muss (BGH v. 23.1.2008 - VIII ZR 82/07).

Schon stellt sich die Frage, wie oft der Vermieter in der Abrechnungsperiode die Stichproben durchführen muss: wöchentlich, jeden Monat, alle zwei oder nur einmal im Vierteljahr? Wie verfährt er mit Personen, die sich nur zeitweise und/oder zwischen seinen Stichproben in der Wohnung aufhalten (z.B. Lebensabschnittsgefährte)? Welche Personenzahl setzt der Vermieter an, wenn der Mieter ihm den Zutritt zur Wohnung oder die Auskunft über die Anzahl der Bwohner verweigert? Ist der Ablauf der Abrechnungsfrist unverschuldet, bis der Mieter die Auskunft verweigert oder darf/muss der Vermieter schätzen?
Trost für die Vermieter: wenn sie zu wenige Personen ansetzen, droht ihnen kein Schaden. Zwar begründet die fehlerhafte Anzahl der Personen einen materiellen Fehler der Abrechnung , der auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB) korrigiert werden kann. Das Ergebnis der Abrechnung darf in diesem Fall aber nicht zu Lasten des Mieters geändert werden (BGH v. 12.12.2007 - VIII ZR 190/06). Also eher weniger als mehr zählen.